В феврале текущего года власти Москвы утвердили план обеспечения устойчивого развития экономики и социальной стабильности, в котором, в том числе, были прописаны меры, направленные на сохранение объема частных инвестиции в развитие города на прежнем уровне. О том, как в новых экономических условиях будут реализовываться городские программы по строительству ТПУ и реорганизации промзон, а также, какие объекты вызывают наибольший интерес у иностранных инвесторов, в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Вадиму Климову рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
Вадим Климов (В.К.): Константин Петрович, расскажите, пожалуйста, об итогах в строительной отрасли за прошедшие семь месяцев текущего года.
Константин Тимофеев (К.Т.): По итогам семи месяцев 2015 г. мы можем наблюдать плановый ввод недвижимости. 4,6 млн кв. м недвижимости уже введено в Москве, в том числе 4,2 млн – за счет средств инвесторов, а в плане на этот год у нас общий ввод составит около 9 млн кв. м. По коммерческой недвижимости идет перевыполнение плана, по бюджетному строительству пока небольшое отставание, но, как обычно, у нас это отставание компенсируется в ноябре-декабре.
В.К.: В этом году план по вводу недвижимости удастся выполнить, а что будет с объемами ввода в последующие годы?
К.Т.: Действительно, мы не переживаем за 2015 г., потому что в этом году достраиваются проекты, которые были начаты в 2013-2014 гг. В основном, это жилые комплексы и торговые объекты, потому что средний срок строительства в Москве составляет 2-2,5 года, а то и больше, если это, конечно, не долгострой. Для того, чтобы в будущем году темпы не снижались, нам уже в этом году нужно как можно больше проектов согласовать инвесторам.
В.К.: На какой объем недвижимости были выданы разрешения в этом году?
К.Т: В этом году на градостроительно-земельной комиссии одобрено проектов планировок и концепций на 40 млн кв. м недвижимости. Получается, если по 9 млн кв. м ежегодно мы вводим, то у нас уже есть задел примерно на 4-5 лет. С другой стороны, одно дело утвердить решение, а, с другой, чтобы инвестор все же вышел в экспертизу, получил ГПЗУ и стал строить. Здесь у инвесторов уже проблемы начинаются, многие пока откладывают строительство офисных центров, к сожалению, иногда даже откладывают строительство социальных объектов, что, конечно, непозволительно, а строят только то, что продается - в основном, жилье. Гостиницы пока тоже строятся без задержек, но мы чувствуем, что обращений по гостиницам стало меньше.
В.К.: Как изменился интерес инвесторов к строительству офисов, производственных площадей по сравнению с прошлым годом?
К.Т.: Если сравнивать с прошлым годом, то в этом году обращений по жилищным объектам у инвесторов на 50% больше, по офисам – на 30% меньше, а по производственным – на 50% меньше. Очень серьезная тенденция, с другой стороны, даже такой факт, что в том году, в начале года мы на рабочей группе рассматривали по 200-250 вопросов инвестиционных, то сейчас мы рассматриваем порядка 90 вопросов. А что такое вопрос? Это либо обращение, либо инициатива инвестора. То есть можно сказать, что активность инвесторов уменьшилась в два раза. Но это вся инвестиционная активность, а если брать по крупным инвесторам то, как обычно, в кризисное время ставка делается на них. Если крупные инвесторы обеспечивают ввод, то где-то на 85% план будет выполнен.
В.К.: С помощью каких мер город намерен поддерживать объем ввода недвижимости на прежнем уровне?
К.Т.: Есть сейчас задача активно взаимодействовать с Клубом инвесторов Москвы, объединением крупных инвесторов, которые участвуют в обсуждениях вопросов и по законам, и по упрощению многих согласований, по упрощению порядка регистрации объектов, по новым градостроительным решениям по уменьшению парковочных нормативов, по дифференциации парковок, по урегулированию такого сегмента как апартаменты. Также идет плотная работа с Ассоциацией инвесторов Москвы, представляющей средний и малый бизнес.
В.К.: Есть ли территории, которым отдается приоритет при согласовании разрешительной документации?
К.Т.: Мэр Москвы Сергей Семенович Собянин дал поручение во внеочередном порядке выносить в первую очередь проекты реорганизации промышленно-коммунальных зон и большие проекты планировок, если они делаются за счет инвесторов.
В.К.: Есть ли промзоны, развитие которых можно назвать приоритетным?
К.П.: Мэр поручил в первоочередном порядке посмотреть промзоны, которые находятся вдоль Москвы-реки. Проект развития Москвы-реки очень важен для города, поэтому мы, в первую очередь, рассматриваем промзоны, которые граничат с рекой: Южный Порт, нефтебаза у стадиона «Торпедо», ЗИЛ - это первоочередные проекты. Там, где есть один собственник или интересант, они уже в работе, там, где множество собственников, - ждем принятия закона, чтобы возможно было готовить концепцию, далее уже готовить проект планировки, далее приглашать инвесторов, чтобы они занимались градостроительным развитием. Если кто-то готов, то, пожалуйста, никакого изъятия не будет, но если инвестор не будет развивать свою территорию, то в законе заложен механизм изъятия. И еще очень важно, что публичные слушания по таким проектам проводиться не будут. Этот проект готовил клуб инвесторов совместно с Москомстройинвестом. Его оперативно рассмотрели в конце июня и в первом чтении приняли. Надеюсь, что его утвердят.
В.К.: Вы упомянули промзону у стадиона «Торпедо». Когда инвестор планирует начать работы по реконструкции и развитию прилегающих к нему территорий?
К.Т.: В настоящее время инвестор активно занимается проектированием, проводит необходимые предпроектные работы на территории. В проект входит реконструкция стадиона, реконструкция нефтебазы, строительство дороги по набережной. Часть Симоновской набережной берут в реконструкцию сами, и вообще этот проект у них минимум лет на 5-10 лет. С одной стороны это из-за инвестиций, с другой стороны - из-за масштабности строительства, а с третьей – очень много недвижимости в одном месте на рынке сразу, сами себе могут рынок испортить. Поэтому они тоже должны понимать, что ежемесячно они могут продавать теоретически 10 тыс. кв. м, может быть, 12 тыс. кв. м. А сразу выбрасывать 30 тыс. кв. м – рынок столько не съест. А всего там жилья появится порядка 250 тыс. кв. м.
В.К.: А в каком состоянии промзона Южный порт?
К.Т.: Была концепция развития этой промзоны, но мы ее не утвердили, сейчас новая концепция находится в разработке. Как раз Южный порт - это пример промышленной зоны, где много собственников, которых нужно объединять, поэтому мы ждем принятия закона. При разработке первоначальной концепции интересы города и этих собственников не были сбалансированы.
В.К.: Есть объекты, которые были заморожены из-за изменившейся экономической ситуации уже непосредственно на стадии строительства?
К.Т.: Конечно, такие проекты есть. Только здесь сложно разделить - является ли заморозка проекта вопросом кризиса или вопросом менеджмента. Жилой комплекс «Академ-Палас», расположенный по адресу: Проспект Вернадского, вл. 78, уже второй год стоит, есть другие объекты. Мы считаем, что здесь дело не в кризисе, это вопрос менеджмента, вопрос управления. Что такое кризис? Если это жилье в городе, то это на 90% деньги от населения. И у инвестора большая ответственность перед населением, в первую очередь, поэтому эти объекты они будут достраивать. А те объекты, которые строились без денег населения, то, в любом случае, где-то процентов на 80-85% - это присутствие банковских займов, банковских кредитов, поэтому банки тоже не допустят замораживания проекта, они скорее сменят инвестора. Если инвестор обанкротится, банк заберет этот объект себе, как это происходило в 2007-2008 гг., когда и «ВТБ» стал очень крупным инвестором, и «Банк Москвы», и «Внешэкономбанк», и «Глобэкс», и «Сбербанк» - все эти банки стали крупными инвесторами по разным причинам. Потому что забрали инвестиционные проекты у инвесторов, кредитовавшихся у них и обанкротившихся, передали своим группам, дочерним структурам, и достроили. Городу абсолютно непринципиально - кто достроит, лишь бы объект был достроен и платились налоги. Мы понимаем, что сейчас банки будут делать то же самое – будут изымать залоги и будут дополнительно финансировать, но объекты, если они на высокой стадии готовности, конечно, будут достроены. Нет такого, чтобы кто-то законсервировал объект только из-за кризиса. Поэтому кризис - это время, когда банки дофинансируют строительство объектов, потому что им проще продать готовый проект, чем оставлять его в такой ситуации. Как правило, те недострои появляются только из-за юридических проблем между самими инвесторами.
В.К.: Какие объекты в Москве имеют наибольшую инвестиционную привлекательность?
К.Т.: Есть интерес к Южному участку промзоны ЗИЛ. Интерес есть и у китайских (Dailan Wanda Group), и у российских (AFI Development) компаний. Инвесторов интересует территория в пределах третьего транспортного кольца, либо жилой комплекс, либо офисно-апартаментное здание. Многих интересует участок в деловом центре «Москва-Сити», который принадлежит компании «Мосинжпроект». Есть несколько предложений, чтобы с «Мосинжпроектом» были договоры соинвестирования на этот участок, чтобы офисы, апартаменты, инвесторы построили. Турецкие инвесторы, особенно после визита Сергея Семеновича Собянина в Анкару и Стамбул активно работают, это Odak, Esta Costruction, проявляет интерес и Sunrise Capital Hyatt. Enka уже на рынке присутствует, у них, в основном, торговые объекты и офисы. Enka - один из тех инвесторов, который не продает свои объекты, а строит и сдает в аренду. Поэтому, какой бы кризис не был, им это не страшно, если уж говорить о рисках, потому что у них займов нет. Они построили на собственные деньги и сдают в аренду. Здесь рисков нет, но как раз во время кризиса некоторые компании начинают продавать проекты. И цена, действительно, осталась рублевая, а курс валюты уже более чем на 50% вырос. Другими словами, крупные земельные участки у многих инвесторов подешевели на 30-40%, тем более, если покупают зарубежные компании, поэтому сейчас как раз такой привлекательный момент для вхождения иностранных компаний.
В.К.: Какую доходность могут получить иностранные инвесторы в Москве?
К.Т.: Москва - один из богатейших, один из привлекательнейших городов мира, где доходность в рублевом эквиваленте составляет минимум 50%, а если в долларовом эквиваленте, то, конечно, здесь риск, потому что, если сейчас иностранцы в долларах будут покупать объект, то долларовая цена, конечно, не сопоставима, она будет меньше. Поэтому многие продают валюту и строят за рубли: если займов нет, тогда рисков нет. А если брать валютный займ, то, конечно, здесь многие компании занимают выжидательную позицию. Иностранные инвесторы, в основном, готовы принимать участие в проектировании, поставке оборудования, а также выполнять подрядные работы, а потом, если рынок изменится, то готовы проинвестировать. У многих такая позиция. В основном, это строительство метрополитена на подряде, на госзаказе, но, повторюсь, есть инвесторы, которые готовы покупать землю и строить, но это жилье, офисы и торговля в первую очередь.
В.К.: Если взять конкретную компанию, например, Odak, как с ней выстраивается сотрудничество? Ведутся ли уже предметные переговоры?
К.Т.: Да, компании Odak мы предложили все ТПУ, которыми занимается Мосинжпроект, а также несколько объектов в центральной части города, они работают сейчас с ГУП «Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций» («ДЭЗ, ИСК»). Согласно решению штаба по вовлечению городских объектов в хозяйственный оборот, которым у нас руководит Наталья Алексеевна Сергунина (заммэра по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений - прим. Агентства «Москва»), часть зданий в центральной части города, в основном это ветхие или аварийные здания, были переданы ГУП. ГУП уже сделает проект либо на реконструкцию, либо, если это не памятник, на снос и новое строительство. И вот на этом этапе будут привлекаться иностранные инвесторы, а Odak это интересно, потому что это центр города. Очень интересные объекты. Если городские структуры в виде ГУП расторопно себя поведут, то, возможно, в этом году документация будет готова, и проекты запустят. Здесь только вопрос согласования уже.
В.К.: Вы ранее сообщали о том, что Дом Дружбы на Новослободской может быть закрыт на реконструкцию. Расскажите, пожалуйста, подробнее об этом проекте.
К.Т.: Дом Дружбы – один из первых таких исторических объектов на Новослободской, который выкупили китайцы. Это их собственность, и они сделали там торговый центр. Причем этому торговому центру, если я не ошибусь, лет пятнадцать уже. Можно смело сказать, что это такой староформатный центр. По тем временам он был передовой, но сейчас, действительно, нуждается в реконструкции. И плюс на цокольных этажах они сделали так называемый ресторан народной кухни, где бывает очень много туристов - российских и иностранных. Сейчас мы им согласовали реконструкцию данного объекта. Они думают о том, чтобы закрыть вообще этот торговый центр и провести реконструкцию и открыться через год. Такое ответственное решение, получается, приведет к недополучению годовой арендной платы. Все градостроительные решения мы им дали - и высотные, и объемные. Они планируют уже в будущем году начать эту реконструкцию.
В.К.: Как развивается проект строительства китайского делового центра «Парк Хуамин» на ул. Вильгельма Пика?
К.Т.: У китайцев, действительно, есть еще проект «Парк Хуамин» у метро «Ботанический сад», китайское правительство выделило деньги на строительство парка и еще, по-моему, лет десять назад им было выделено три участка. И этот проект так и назывался «Парк Хуамин». Четыре года назад мы начали заниматься этим проектом – активности у китайцев не было. Пришлось один участок у них изъять, потому что они ничего не делали. И после этого, когда активно занялись, хоть пошло какое-то движение, и мы вот полтора года назад уже согласовали строительство самого парка и строительство офисно-торгового культурного центра. Они получили и заключение экспертизы, и разрешение на строительство, и ГПЗУ, и, думаю, что в этом году они начнут его активно строить. Это большой проект, там порядка 100 тыс. кв. м. А сам парк небольшой, там порядка 5 тыс. кв. м. Там будет инвестиций на порядка 15 млрд руб. Сроки реализации зависят от их расторопности, но вообще это можно построить за 2,5 года.
В.К.: Участок Софийской набережной напротив Кремля в этом году наконец-то обрел собственника. Есть ли подобные «золотые» участки на территории старой Москвы, которые могут быть привлекательны для инвесторов?
К.Т.: На этом участке уже был инвестор, просто поменяли собственника плюс, туда вошла городская структура. Вот на ул. Никитская тоже есть объект, где хотят построить гостиницу. Там поменялся собственник, мы им все согласовали, там будет гостиница площадью 23 тыс. кв. м. На ул. Тверская у станции метро «Маяковская» тоже стоял недострой, инвестором выступает компания «Русское золото», им мы тоже согласовали проект. На ул. Варварка сейчас тоже будем гостиницу согласовывать, где парк «Зарядье», там наш инвестор, российский. Там сейчас обсуждается несколько концепций, ее будут строить в рамках общей концепции.
В.К. Ранее вы сообщали, что к чемпионату мира по футболу, который пройдет в 2018 г., в Москве планируется построить 60 гостиниц. Планы не поменялись?
К.Т.: Говоря откровенно, эти 60 гостиниц строятся не к чемпионату мира по футболу, который пройдет в 2018 г. Это те инвесторы, которые их строят в принципе. А так уж случилось, что они постараются их вести к чемпионату мира. Что такое чемпионат мира - это, по сути, два месяца загрузки. Там две недели до, месяц чемпионата и две недели после, - и все. Они надеются на постоянную загрузку, это только их расторопность. Поэтому я бы вообще не привязывал строительство гостиниц к чемпионату мира. С другой стороны, 60 гостиниц - это не так уж и много для города при ожидаемом в 2015 г. потоке в 6 млн туристов в год. У нас есть официальная статистика, поток туристов увеличился более чем на 2 млн человек за три года. Наша задача, чтобы эти объекты были построены, но болельщиков, конечно, будут размещать не только в этих гостиницах.
Там нужно на порядок больше объектов. Практика показывает, что человек, который едет на чемпионат мира по футболу, не готов платить за гостиницу большие деньги. По стоимости номера он готов платить около 3 тыс. руб. А если сейчас строят гостиницу, то стоимость составит 6-8 тыс. руб., это гостиницы «четыре-пять звезд». Они сосредоточены преимущественно в центре города, в пределах Третьего транспортного кольца. В «новой» Москве нет ни одной, потому что в «новой» Москве есть такие участки, где есть тренировочные базы, но это не базы сборных, это просто базы спортклубов.
В.К.: На каком этапе сейчас находится проект по привлечению инвесторов к строительству транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) в Москве?
К.Т.: Мы провели несколько презентаций по ТПУ – и строительный комплекс проводил эти презентации, и транспортный. Транспортный комплекс, в основном, презентовал проекты, связанные с МКЖД, часть проектов метрополитена. Мы, в первую очередь, презентовали проекты, которые будут на строящихся станциях, которыми занимается «Мосинжпроект». Вот у нас есть около 7-8 заявок по разным ТПУ от инвесторов, то есть это не массовый характер. На все ТПУ инвесторов нет. Почему интересны эти проекты? Они, в первую очередь, прошли публичные слушания, а, во-вторых, раз прошли публичные слушания, значит, проект планировки уже понятен и ясны технико-экономические показатели (ТЭП). Но даже в этом случае инвесторы говорят, что нас доходность эта не устраивает, потому что доходность составляет порядка 20-22% годовых. Поэтому мы сейчас приняли такое решение, что земля будет передаваться и метрополитену, и «Мосинжпроекту» как операторам программы. Буквально сейчас мы рассматривали 103 участка, вопрос сдвинулся по земле. А по инвесторам мы как раз на этой неделе с теми инвесторами, кто высказал желание, будем рассматривать эти проекты. Но, в любом случае, проекты будут на торгах. Нам важно выносить объект на торги, когда есть хотя бы один инвестор. Потому что торговать его впустую без инвесторов мы считаем неправильным, потому что масштабных торгов не будет по ТПУ. У нас стоит задача - порядка десяти ТПУ в этом году определить с инвесторами - хотя бы понять, что да, им это интересно, и запустить процедуру организации торгов, потому что эта процедура занимает еще порядка трех месяцев.
В.К.: Какие это ТПУ?
К.Т.: У МКЖД есть несколько проектов ТПУ. Это ТПУ «Ботанический сад», ТПУ «Шоссе Энтузиастов», ТПУ «Новопесчаная». У Мосинжпроекта - ТПУ «Некрасовка». Эти проекты интересны инвесторам. Кстати, компания Odak «Некрасовкой» интересуется. «Некрасовка» вообще многих интересует, в том числе компанию «Мортон». Там большая территория - хорошая и удобная.
В.К.: Какие плюсы вы видите в том, что земля под ТПУ будет передана метрополитену?
К.Т.: Передача земли метрополитену в том числе обеспечит надзор за реализацией, в первую очередь, технологической части. Чтобы была построена технология, перрон, пешеходный переход, дорога во взаимоувязке с коммерческой частью. Если инвестор построит только коммерческую часть, то потом состыковать очень сложно будет.
В.К.: Будут ли инвесторы обязаны предоставлять банковские гарантии при реализации проектов ТПУ?
К.Т.: На счет банковских гарантий, вы, конечно, правы, спокойней, когда они есть. Но в сегодняшней ситуации банки, я думаю, не дадут такие гарантии. Здесь две причины. Во-первых, банковская гарантия стоит денег, это минимум плюс 3-7%. С другой стороны, с учетом всех этих рисков в сегодняшней ситуации маловероятно, что банки будут гарантировать. Здесь только риск самих инвесторов и договор с городом.
В.К.: Что будет с проектами, на которых коммерческая составляющая не так очевидна?
К.Т: Я думаю, что они будут перенесены на более поздний срок. Мое мнение, что сейчас их реализовывать нецелесообразно. И инвестора мы сейчас просто не найдем. А за деньги бюджета строить такое количество ТПУ тоже нецелесообразно, потому что у нас институт Генерального плана, например, понимает, что из многих объектов дорожно-транспортной инфраструктуры, по сути, не все ТПУ – приоритетные. Что важнее строить? Сегодня город скорее выберет развязку, либо дорогу, либо проезд, либо какой-то радиальный участок хорды. Их построить эффективнее, чем построить, например, ряд ТПУ.
В.К.: В 2013 г. сообщалось, что на территории авиамоторного научно-технического комплекса «Союз» могут построить Дворец кинофестивалей (здание Московского Международного кинофестиваля - ММКФ). Эти планы сохраняются?
К.Т: Да, могут построить. Мы принципиально одобрили этот проект, сейчас ждем от них проектного предложения. Инвестор должен дать проектное предложение, должен дать фасадные решения Сергею Кузнецову (главный архитектор столицы - прим. Агентства «Москва») на Градсовет. Проект тяжело идет не только потому, что участок сложный, но и потому, что творческим лицам надо как-то ускоряться. Сейчас все зависит от них. Там и дворец кинофестивалей, и офис, и торговля, такая комплексная застройка. От них осталось получить концепцию по объемам строительства, по высотам и по фасадам.
В.К.: Как обстоят дела с проектом строительства парка развлечений Universal?
К.Т.: У инвестора подписано соглашение с компанией Universal, осенью они приезжают смотреть эту концепцию полностью. Мы в этом году утвердили им проект планировки, в составе которого утвержден проект межевания. И этот участок у него сейчас становится единым, большим. На этом участке инвестор может строить. Инвестор активно работает и, по плану, если они в этом году закончат концепцию этого парка, и в следующем году приступят к проектированию, то на стройку они выйдут, я думаю, что в 2017 г. Там может быть построен 1 млн кв. м. Это огромная территория, это проект еще лет на пять.
В.К.: Как вы относитесь к возможным изменениям в сфере регулирования долевого строительства?
К.П.: В Москве 90% строящегося жилья, даже 91%, продается по договорам долевого участия. По сравнению с прошлым годом объем привлеченных денежных средств увеличился на 144 млрд руб. Это огромный объем, и количество заключенных договоров долевого участия тоже увеличилось. Получается, рынок только развивается. Этот закон, он, может быть не совершенен, но сейчас он позволяет регламентировать данную ситуацию. Если закон работает, то, я считаю, что он нужен. Если его отменить и всех направлять в банки, то, по моему мнению, года три, а то и пять, придется приспосабливаться к новому механизму. А это значит, что параллельно инвесторы будут к нему приспосабливаться, они просто уйдут в «серый» сектор. И мы опять получим предварительные договоры, вексельные схемы, бронирования, договоры соинвестирования, те же самые Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), векселя, все они непрозрачны. Поэтому, если закон менять, то это нужно делать параллельно, а мое мнение, что его нужно просто усовершенствовать в рамках усиления критериев к застройщику, который привлекает деньги. Ведь что хотят сделать законодатели - хотят все направить на банки, чтобы деньги граждан, когда они платят застройщику, оставались в коммерческом банке, чтобы в случае чего банк гарантировал. Но, как мы видим сейчас, ежедневно два-три банка без лицензии остаются. По моему мнению, как практика, намного прозрачнее и легче проанализировать строительную компанию, чем коммерческий банк. Мое мнение в том, что закон нужно сохранять, но увеличивать финансовые требования к самим застройщикам.
В.К. Ранее вы говорили о том, что необходимо расширить действие федерального закона №214 на ЖСК, чтобы они были подотчетны Москомстройинвесту.
К.Т. Приняты поправки, которые дают нам право приступить к полноценному контролю за деятельностью ЖСК. Это большой плюс, конечно. Но мы и сейчас это делаем - не в рамках проверок, потому что мы не можем это проверять, а в рамках совещаний, в рамках воспитательной работы, просветительской работы с населением, чтобы они не покупали у ЖСК, которые просто посредники, у которых нет ничего. Но еще есть много поправок, которые мы предложили и надеемся, что они будут приняты. Это касается нормативов по финансовой устойчивости застройщика, потом по изменению в приказ по формированию реестра пострадавших граждан, чтобы оттуда ушли двойные формулировки, и также, чтобы у нас была возможность проверки апартаментов, которые продаются по договору долевого участия. Чтобы если люди покупают апартаменты, то они тоже покупали их по договору долевого участия.
В.К.: Вы хотите, чтобы их уже в этом году рассмотрели?
К.Т.: Вообще здесь есть противодействие, откровенно скажу, противодействие лоббистов, которые не хотят, чтобы ЖСК были прозрачны. Также мы все понимаем, что если мы введем финансовые критерии для застройщиков, то на рынке останутся только крупные, крепкие застройщики. А мелкие и однодневки исчезнут. Нам это плюс, и мы за это боремся. Я думаю, что у нас хватит сил.