Редевелопмент промышленных территорий является одним из приоритетных направлений в градостроительной политике Москвы. Уже сейчас на месте бывших производственных помещений появляются новые жилые кварталы, многофункциональные комплексы, спортивные объекты. Одной из компаний, которая непосредственно участвует в процессе реорганизации промзон, является «Группа ЛСР», победившая в конкурсе на развитие 65 га территорий завода им. И.А.Лихачева («ЗиЛ»). О перспективе развития участка, а также о том, кто будет работать над проектом будущего музейного центра «Эрмитаж-Москва», и когда на месте производственных цехов появится небоскреб высотою 150 м, в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Вадиму Климову рассказал член правления «Группы ЛСР», управляющий директор в Москве Иван Романов.
В.К.: Площадь участка компании составляет 65 га. В какой срок планируется завершить развитие этой территории? Какой объем недвижимости планируете ввести?
И.Р.: Эта территория, согласно условиям конкурса, разбита на шесть очередей, общий объем недвижимости, который мы планируем возвести на участке, составляет 1,56 млн кв. м, из них жилой - 950 тыс. кв. м, коммерческой - порядка 260 тыс. кв. м, а также объекты социальной инфраструктуры и паркинги. Мы будем с небольшим временным лагом, буквально полгода-год, запускать каждую следующую очередь. Таким образом, мы будем одновременно возводить сразу нескольких очередей, а к концу 2022 г., по условиям контракта, мы должны завершить все строительство, и мы его завершим.
В.К.: Когда планируете начать строительство первой очереди?
И.Р.: Сейчас мы заканчиваем проектирование первой очереди. В июне-июле мы уже собираемся получить положительное заключение экспертизы. Еще до месяца уйдет на получение разрешения на строительство, и с осени мы будем иметь все необходимые документы для того, чтобы вести полным фронтом строительно-монтажные работы и продажу квартир. В рамках первой очереди мы планируем построить порядка 150 тыс. кв. м недвижимости, которые обеспечат нам продажи на первые год-полтора. Ввод в эксплуатацию первых домов планируется в 2017 г. Мы уже освободили от строений 42 га из 65 га. Сейчас мы проводим другие работы подготовительного цикла, связанные, в том числе, и с рекультивацией земли.
В.К.: Как будет варьироваться этажность жилой застройки?
И.Р.: Жилая зона расположена между бульваром и набережной Москвы-реки. В ней разместятся жилые дома с минимальной долей нежилых помещений, предназначенных только для торгово-бытового обслуживания жильцов. Мы хотим, чтобы в этой зоне были созданы наиболее комфортные условия для спокойной жизни, отдыха. На первом этапе мы проектируем и начнем строить 10 домов. Это сформирует самодостаточный квартал, полностью готовый для проживания. Этажность домов в жилой зоне будет шесть, восемь, десять, а в отдельных частях здания - до 14 этажей. На линии набережной этажность будет как раз составлять максимальные 14 этажей, это необходимо для формирования архитектурно-значимого речного фасада в соответствии с общегородской концепцией обустройства набережных Москвы-реки. При этом, высота домов в жилой зоне не превышает высотных ограничений, утвержденных проектом планировки.
В.К.: Какого класса будет возводимое в рамках проекта жилье?
И.Р.: Это будет полноценный бизнес-класс, рассчитанный на обширную группу покупателей. У нас есть большой опыт продаж в этом сегменте, поэтому мы создадим по-настоящему качественный продукт и даже больше, чем ожидает наш клиент за эту цену. В частности, часть домов будет сделана сразу с отделкой. Никто из будущих соседей не будет продолжать несколько лет ремонт, все въедут в уже готовые к проживанию квартиры.
В.К.: Кто работает над проектированием первой очереди проекта?
И.Р.: На данном этапе в проектировании заняты девять архитектурных бюро. Это известные и талантливые архитекторы из Москвы, Санкт-Петербурга. Кроме того, мы привлекли к участию в проекте иностранных архитекторов с мировым именем, например, Хани Рашида - основателя архитектурного бюро Асимптота (Нью-Йорк). Каждый из архитекторов зарекомендовал себя как мастер своего дела, мы поручили им такие проекты, которые получаются у них лучше всего. Такой же подход мы будем использовать и в следующих очередях. Благодаря этому в городе появится новый район, спроектированный по единым правилам, но совершенно разными архитекторами, у каждого из которых есть свой стиль, и каждый из них стремится создать шедевр. Мы хотим сделать так, чтобы их общий продукт был, во-первых, удобным для наших жителей, а, во-вторых, с технической точки зрения, был правильно спроектирован, чтобы его быстро строить и создавать этот район не отдельными частями, а цельными кварталами.
В.К.: Как будет координироваться работа этих девяти архитекторов? За счет чего удастся достигнуть стилистического единства?
И.Р.: Мы разработали, конечно же, с привлечением опытных архитекторов, дизайн-код застройки, содержащий общие правила, определяющий геометрию зданий, их высоту (с учетом рельефа), общую идею облика квартала, его фасадов и их сочетание между собой для формирования единого ансамбля. Наша концепция выражается в том, чтобы жилая застройка, с одной стороны, была разнообразной, а, с другой, мы хотим, чтобы жители видели, что это цельный проект и что у него есть общие правила, общий стиль. Этот дизайн-код определяет, например, с какими уступами может варьироваться этажность здания, чтобы не создавалось ощущения хаоса. Кроме того, тщательно проработаны линии застройки, чтобы сформировать не только основные улицы комфортной ширины, но и удобные дворовые пространства, внутренние пешеходные зоны и т.д. Кроме того, дизайн-код содержит лишь основные требования к стилистике фасадов, применяемым в них материалам, общим правилам благоустройства, высотам каждого из этажей, организации логистики пешеходов и транспорта.
В.К.: Будет ли на участке некая архитектурная доминанта?
И.Р.: Да, это будет здание высотой 150 м, в нижней части которого будут расположены офисы и магазины, а в верхней – жилье. Это будет уникальный жилой объект, в том числе, благодаря открывающимся из окон его квартир видам на центр Москвы. Его также проектирует уже упомянутый известный архитектор Х.Рашид. Он специализируется на проектировании музеев, а также имеет опыт проектирования высотных зданий. Его проекты поражают необычностью форм, это не будет типичной «коробкой». Мы рассчитываем, что он будет архитектурной доминантой, точкой притяжения, эмблемой всего бульвара. Площадь квартир составит порядка 32 тыс. кв. м. Планируем начать его строить январе-феврале 2016 г., а сдать планируем в первой очереди, в 2017 г. Также в центральной части бульвара мы планируем построить жилые дома высотой 75 м и 100 м.
В.К.: Что конкретно будет строиться на участке кроме жилья и социальной инфраструктуры?
И.Р.: Кроме жилой застройки в рамках проекта «ЗиЛ» разместятся офисы, музеи, театры, многофункциональный концертный зал, гостиницы, торговый центр, множество ресторанов и другие объекты отдыха и развлечений. Ключевым объектом общественной застройки бульвара станет уникальный музейный центр современного искусства – проект реализуется совместно с российским музеем международного масштаба - Государственным Эрмитажем. Новый музейный центр также проектирует Х.Рашид - мастер экспериментальных форм, которого отличает ультрасовременный цифровой подход к архитектуре. Кроме этого, мы также планируем разместить в центральной части бульвара детский кукольный театр. Он пусть будет и небольшой, но станет еще одной точкой притяжения для людей, которые сюда будут приезжать отдыхать. И мы рассчитываем, что здесь будет не только место для проживания, но и для бизнеса и деловой активности, для культурной деятельности. Конечно, на бульваре будет средний торговый центр и небольшие магазины. У большинства строений, которые выходят на бульвар, будут сохраняться фрагменты фасадов, которые напомнят о цехах и прежней истории места. Например, большой спортивный фитнес-центр на 5 тыс. кв. м расположится в здании, часть фасада которого будет сохранена. В южной части нашего бульвара будет располагаться многофункциональный концертный зал вместимостью до 3,5 тыс. человек. Он как раз станет еще одним элементом культуры и отдыха, как для жителей района, так и для тех, кто сюда приедет отдыхать.
В.К.: Будут ли проектные решения для будущего музейного центра согласовываться с Эрмитажем?
И.Р.: Это здание строится изначально для единственной цели - для экспонирования в нем предметов современного искусства. Не будет постоянной экспозиции, будут тематические выставки, которые будут сменяться одна за другой. Такое здание обязательно должно строиться с учетом знаний и опыта специалистов Эрмитажа. Московский центр Эрмитажа станет воплощением актуальной архитектуры и высокотехнологичного дизайна. Мы должны построить здание, и мы его построим. Благодаря бесценным коллекциям Эрмитажа, в нем появится много интересных экспонатов, которые сделают это место знаковым и привлекательным для москвичей и туристов. В 2016 г. мы планируем завершить проектирование и прохождение экспертизы, закончить строительство – в 2019 г. Надземная площадь здания составит порядка 10 тыс. кв. м, а инвестиции в проект – в районе до 4 млрд руб.
В.К.: Будет ли создаваться на территории будущего микрорайона рекреационная зона?
И.Р.: Такого большого количества парков и озелененных территорий, как на реорганизуемой территории ЗиЛ, нет, пожалуй, ни в одном из районов сложившейся застройки. Огромный парк в 14 га будет расположен между бульваром и ТПУ. Второй линейный парк площадью около 4 га разместится вдоль Москвы-реки между береговой линией и проезжей частью набережной. Этот зеленый массив протяженностью около одного км и шириной 35-45 м формирует удобное место для прогулок и отдыха жителей прилегающих кварталов. Все пространство от береговой линии до линии застройки жилых домов шириной около 90 м займет набережная, не уступающая аналогичным набережным в знаменитых европейских городах, например, набережной Орсе в Париже или Круазетт в Каннах. У людей будет возможность кататься на велосипедах, гулять по пешеходным дорожкам, укрываться от летнего зноя. В городских планах обустройство набережных Москвы-реки, к проектированию этой набережной город уже приступил.
В.К.: В каком сейчас состоянии находится территория, на которой будет линейный парк?
И.Р.: Сейчас она частично занята строениями. Мы постепенно освобождаем территорию, после этого передаем ее городу; мы обязались передать ее городу до 1 января 2016 г. Нам осталось снести некоторые здания в зоне ближе к железной дороге. 25 га участков для размещения социальной инфраструктуры и улично-дорожной сети. Из всех 65 га нами непосредственно застраиваться будут только 40 га.
В.К.: Будет ли компания строить какие-то дороги в рамках проекта?
И.Р.: Развитие новых районов невозможно без развития улично-дорожной сети и общественного транспорта. В этом заключается стратегия развития, реализуемая московскими городскими властями. В поддержку реализации этого проекта город строит на преобразованной для пассажирских перевозок МКЖД ТПУ пропускной способностью до 3,5 тыс. в час-пик. Кроме этого, будет станция метро «Технопарк». Уже сейчас проектируется и в ближайшее время начнется строительство внутрирайонной магистрали от нашего участка и набережной через эстакаду над МКЖД к строящейся станции метро «Технопарк». В совокупности с программой по продлению Симоновской набережной и строительству дорог к прилегающим кварталам застройки городская адресная инвестиционная программа полностью обеспечивает доступность центра от нашего участка.
В.К.: Какое количество школ, детских садов планируете построить?
И.Р.: Новаторской идеей застройки данной территории является создание учебного кластера: на общей территории более 5 га разместятся два детских сада, две школы и спортивная школа. Это обеспечит большую безопасность детей, кроме того, позволит пользоваться общей инфраструктурой - стадионом, бассейном. Для безопасного перехода через внутрирайонную магистраль будет организован подземный переход. Дополнительно в составе нашей четвертой очереди будет построена еще одна школа на 1,1 тыс. мест.
В.К.: Будут ли строиться поликлиники?
И.Р.: Не только поликлиники, но и другие объекты социального обеспечения предусмотрены утвержденным проектом планировки.
В.К.: Какое количество парковочных мест планируется создать в рамках реализации проекта?
И.Р.: Жилая часть рассчитана на 25 тыс. человек, кроме того, будут созданы около 20 тыc. рабочих мест. Для размещения всех автомобилей предусмотрены парковки. Под всеми объектами предусмотрены подземные парковки. Под самим бульваром, под всей его территорией, город разрешил освоить подземное пространство и разместить там паркинги. Это будут парковочные места даже в большой степени не для жильцов района, потому что у них будет своя подземная парковка, а для гостей. Машину можно будет оставить не где-то далеко, а в подземном паркинге, и войти непосредственно в здания.
В.К.: Изменилась ли сумма инвестиций в проект в связи с изменением экономической ситуации?
И.Р.: Мы раскрывали сумму инвестиций в 125 млрд руб., но мы понимаем, что в связи с изменением курса доллара и наличия доли импорта в 10-15%, нам необходимо актуализировать эти затраты. Делать мы это будем поэтапно. То же самое касается и планируемой выручки от реализации проекта, ее размер будет актуализироваться в процессе реализации проекта исходя из ситуации на рынке.