В 2015 г. группа компаний «Мортон» планирует начать строительство пяти московских жилых проектов объемом 1 млн кв. м, объем инвестиций составит около 90 млрд руб. Кроме этого, до конца года будет запущен пилотный участок подвесного монорельса «Стрела» в районе Новорижского шоссе. О том, как будет проходить реализация проекта по реновации промзоны «Алмаз-Антей», а также о том, когда может начаться строительство линии скоростного трамвая Бутово-Видное, и где в Москве может появиться кластер по производству строительных материалов в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Вадиму Климову рассказал президент группы компаний «Мортон» Александр Ручьев.
Вадим Климов (В.К.): Александр Валерьевич, в планах по вводу жилья на этот год у ГК «Мортон» было заявлено 1,1 млн кв. м недвижимости. Пришлось ли скорректировать планы из-за нестабильной ситуации на рынке?
Александр Ручьев (А.Р.): Планы мы практически не меняли и в этом году прогнозируем ввод на уровне порядка 1 млн кв. м. Благодаря заделу прошлых лет, в этом году объемы построенного жилья все равно остаются высокими. С другой стороны, мы не будем начинать строительство некоторых наших новых комплексов, в том числе крупного проекта в «новой» Москве, в связи с текущей ситуацией на рынке.
В.К.: Какое влияние оказало на рынок снижение ключевой ставки и рост стоимости доллара и евро?
А.Р.: Снижение ставки кардинально на рынке ничего не изменило. Да, стало чуть легче, но ставка по-прежнему остается высока для бизнеса, фактически, это ставка на грани подъемности. При такой ставке, конечно, нельзя развивать новые инвестиционные программы. Поэтому мы сегодня сконцентрировались только на строительстве жилья эконом- и комфорт-класса в «старой» Москве и ближайшем Подмосковье.
В.К.: Ищете ли вы площадки для новых проектов? Например, в границах «старой» Москвы?
А.Р.: Сейчас мы рассматриваем только территорию «старой» Москвы, либо какие-то уникальные с точки зрения территориального расположения площадки на территории Подмосковья. Мы в этом году планируем выйти в Москве на проекты общим объемом порядка 1 млн кв. м, и в этом же году планируем начать строительство.
В.К.: Что это за площадки? Каков суммарный объем инвестиций?
А.Р.: Мы уже строим два дома в новом мкр-не Северный, выходим на строительство в Зеленограде и планируем начать строить на Красноказарменной ул. в Лефортово. Ближе к концу года планируем выйти на ул. Поляны в Бутово и ул. Цимлянская в Люблино. Мы думаем, что этого задела хватит где-то на четыре года. Общий объем инвестиций в эти проекты огромный - около 90 млрд руб.
В.К.: Какие структуры будут партнерами в реализации этих проектов?
А.Р.: Например, проект на ул. Цимлянской в Люблино мы развиваем в партнерстве с Московским индустриальным банком. Традиционно основным нашим партнером выступает Сбербанк, сейчас мы в стадии подписания соглашения о сотрудничестве с Промсвязьбанком. Это два основных банка, которые будут активно участвовать в реализации проектов как партнеры. Также у нас есть партнерские отношения с банком «Санкт-Петербург», но они не развивают у себя ипотеку, розницу в жилищном сегменте, а развивают корпоративное и проектное кредитование. В партнерстве с этими четырьмя банками мы планируем реализовывать свои проекты.
В.К.: Расскажите, пожалуйста, подробнее о новом жилом проекте в Мякининской пойме на 28 га. Этот проект чем-то отличается от других?
А.Р.: Проект называется «Японский квартал» и его концепция разработана с участием японским архитекторов. Получился действительно интересный, хороший проект с достаточно высоким уровнем комфорта проживания, в уникальном месте Москвы. С трех сторон проект окружен водой, еще с одной стороны к участку примыкают 30 га леса. Мы думаем начать реализацию этого проекта в 2016 г., а в этом году выйдем на подготовительные работы. Япония выбрана здесь не случайно, всем известны высокие стандарты этой страны. Мы преследовали цель, чтобы этот микрорайон стал новым стандартом качества. Он должен стать прорывным, и с точки зрения архитектуры, и с точки зрения качества и среды жизни. Жилье будет выше классом, чем эконом, поэтому мы максимально осторожно относимся к этому проекту.
В.К.: И в чем конкретно это проявляется?
А.Р.: Опасение вызывает готовность сегодняшнего рынка к потреблению этого продукта. Понятно, что цена здесь будет высокой - 250-300 тыс. руб. за кв. м. Все-таки это для Москвы уже не эконом-класс, это уже бизнес-класс. А рынок сегодня не самый благоприятный для вывода подобных объектов.
В.К.: Планируете со временем перейти на строительство жилья более высокого класса?
А.Р.: Нет, не планируем. «Японский квартал» будет единичным проектом, мы не планируем уходить этот сегмент.
В.К.: А проект в «новой» Москве, в дер. Середнево будет развиваться?
А.Р.: Проект будет развиваться, но начнем мы его, скорее всего, в следующем году, в этом году мы не рискнем его начинать. Это очень большой проект - 1 млн кв. м жилья, 1 млн кв. м нежилой недвижимости, включая многочисленные объекты социальной инфраструктуры.
В.К.: Участие в строительстве дороги в рамках этого проекта - это свершившийся факт или еще ведутся переговоры?
А.Р.: Нет, этот вопрос находится в стадии переговоров.
В.К.: Кстати, о строительстве дорог. Вы на одной из бизнес-конференций говорили, что клуб инвесторов совместно с правительством Москвы ищут новые схемы для финансирования строительства дорог в городе. Какие варианты предлагаете вы, другие инвесторы, город?
А.Р.: Естественно, необходимо искать какие-то алгоритмы по финансированию строительства дорог. Если просто все перекладывать на стоимость жилья, то экономика проекта уже не выдерживает, поэтому какие-то варианты государственно-частного партнерства должны быть найдены и запущены. Клуб инвесторов предлагает некие комбинированные подходы, мы тоже вносим определенные предложения, но я пока не стал бы вдаваться в детали, так как они еще до конца не структурированы.
В.К.: Вернемся тогда к проекту в дер. Середнево. Действительно ли планируете построить конный парк на 10 га в рамках реализации этого проекта?
А.Р.: В дер. Середнево находится большая лесопарковая зона и было предложение сделать конноспортивный комплекс. Мы сейчас делаем проект благоустройства этого парка и, в принципе, рассматриваем различные варианты. Но не все хотят жить рядом с конным парком, поэтому, может быть, будем выносить этот парк на другую территорию, но в зоне шаговой доступности от нашего проекта.
В.К.: Насколько вообще интересен и перспективен для ГК «Мортон» рынок «новой» Москвы?
А.Р.: «Новая» Москва перспективна, но не на короткой дистанции, здесь выгоднее реализовывать длительные проекты. К ним можно будет приступать, когда улучшится общеэкономическая ситуация, будут длинные и дешевые деньги, а также начнут реализовываться варианты государственно-частного партнерства, помощь государства в части развития этих земель. Я думаю, что в сложившейся ситуации застройщики не смогут запускать крупные проекты на территории «новой» Москвы без какой-либо государственной поддержки.
В.К.: Другим значимым проектом в Московском регионе для ГК «Мортон» является строительство мкр-на «Ильинское-Усово». Какие работы сейчас ведутся там?
А.Р.: Прошел архитектурный конкурс, мы получили конкретные предложения. Нами учтены все замечания, которые давала общественность по поводу инженерного обеспечения объекта. Было много изменений, в том числе была понижена этажность, был увеличен объем социальный инфраструктуры, дорог. Проект претерпел кардинальные изменения и стал другим. Так, общая жилая площадь проекта была уменьшена с 1,8 млн кв. м до 1,4 млн кв. м, снижена плотность застройки с 8 до 6,5 тыс. кв. м на гектар. Также, опираясь на многочисленные просьбы местных жителей, понижена этажность - с 14 до 7-9 этажей. В итоге численность жителей микрорайона составит меньше 50 тыс. человек против первоначальных 61,8 тыс. Проект будет строиться очередями, и расчетное количество жителей будет достигнуто к 2030 г.
В.К.: Когда планируете начать непосредственно строительство?
А.Р.: Мы рассчитываем, что осенью проект планировки будет утвержден, и мы приступим к следующей стадии проектирования. На стройку мы можем выйти зимой. Помимо жилья проект включает в себя строительство детских садов и школ почти для 10,5 тыс. детей, детских и взрослых поликлиник и стационара. Здесь будет построен комплекс высокотехнологичных инженерных и очистных сооружений, протянута линия транспортной системы «Стрела» до метро «Мякинино». В рамках проекта мы создадим более 35 тыс. рабочих мест. Это все может занять от семи до десяти лет, в зависимости от того, как будет развиваться ситуация на рынке.
В.К.: На какой стадии сейчас находится проект по строительству транспортной системы «Стрела», который должен соединить микрорайон с Москвой?
А.Р.: Этот проект достаточно хорошо развивается. Мы приступаем к созданию экспериментального участка протяженностью 1 км, к концу года его уже планируем запустить в районе Новорижского шоссе. Это будет тестовый участок для получения всех необходимых сертификатов. Также мы подписали соглашение с властями Липецка о строительстве в этом городе ветки «Стрелы», которая соединит центр города и Новолипецкий металлургический комбинат. Будем его реализовывать на принципах концессии.
В.К.: Насколько известно, у вас были планы привлечения компании Mitsubishi в качестве технологического партнера этого проекта. Удалось развить сотрудничество в этом направлении?
А.Р.: Мы провели с ними несколько рабочих встреч и переговоры с нашими немецкими коллегами, и в итоге поняли, что лучше эту технологию развивать самим, без привлечения зарубежных технологических партнеров. Они остаются поставщиками неких комплектующих, но не более того. Да, мы опираемся на немецкие и японские технологии, но при этом существенно их улучшаем и дополняем российскими разработками. Копировать ничего не будем - для нашего климата это просто не подходит. Например, японские линии и вагоны из-за работы в сейсмической зоне строят тяжелыми и громоздкими. Это примерно в 2-2,5 раза увеличивает расходы на строительство километра дороги. В транспортной системе «Стрела» около 15% решений базируются на немецком и японском опыте, остальное - заслуга российских конструкторов.
В.К.: Как планируете развивать проект после того, как будет построен экспериментальный участок?
А.Р.: Проект будет реализовываться очередями. Сначала построим 1 км экспериментальной трассы. Затем первый участок длиной 8,3 км планируем запустить в 2019 г. Дальше, к 2020 г., мы хотим провести линию «Стрелы» вдоль Новорижского шоссе до метро «Мякинино». Общая протяжность линии составит 13 км. Наша система сможет обеспечить перевозку в одном направлении в час пик более 5 тыс. пассажиров при интервале движения 3 минуты. При необходимости со временем интервал можно сделать еще меньше. Система «Стрела» - это очень перспективный вид транспорта и многие зарубежные страны ей активно интересуются. Основной рынок в этом направлении мы видим за рубежом - в Монголии, Китае, Турции, Индонезии. В этих странах большая плотность населения в городах и этот вид транспорта выигрывает по сравнению с метро и трамваем.
В.К.: В начале года вы говорили, что концессионный проект по строительству трамвайной ветки Солнцево-Бутово-Видное можно будет начать реализовывать только в том случае, если ключевая ставка Центробанка будет существенно понижена. Этот момент наступил?
А.Р.: Сейчас далеко не та ставка, которая позволила бы реализовать этот проект. Мы продолжаем работать над ним: согласовываем технико-экономические показатели, прорабатываем с банком технико-экономическое обоснование. Мы готовимся к тому моменту, когда ситуация на рынке изменится, и мы сможем начать его реализацию.
В.К.: Интересны ли ГК «Мортон» проекты по строительству транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) в Москве?
А.Р.: Да, мы сейчас рассматриваем четыре ТПУ и планируем участвовать в реализации проектов. Я бы не хотел сейчас говорить, какими именно ТПУ мы интересуемся.
В.К.: Как обстоят дела с реализацией проекта по рекультивации полигона твердых бытовых отходов в Некрасовке? Когда планируете завершить его реализацию?
А.Р.: Мы проделали достаточно большую работу - провели инженерно-геологические изыскания, ведем работы по перебазированию грунта, по укреплению почвы, осуществляем совместно с датской компанией COWI проектные работы. Планируем, что к концу года мы эти работы закончим, пройдем экспертизу и со следующего года уже начнем непосредственно саму рекультивацию. К концу 2016 г. на этом месте там будет парк.
В.К.: Как развивается проект реновации промзоны «Алмаз-Антей»? Когда планируете выйти на строительство?
А.Р.: Мы уже получили градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) на первую очередь и в этом году уже приступаем к строительству. Также ведем переговоры с правительством Москвы, чтобы этой территории был присвоен статус технополиса, и мы создали там офисный комплекс для компаний высокотехнологичных отраслей. В первую очередь строительства входит офисное здание, два жилых дома и детский сад. Мы будем строить быстро и, я думаю, что за полтора года мы построим первую очередь. Во второй очереди планируется построить 120 тыс. кв. м жилья и 60 тыс кв. м займет технополис. Также как и в других наших проектах, обязательным элементом здесь будет храм, и еще создадим музей русской культуры. Весь проект планируется завершить в I квартале 2018 г.
В.К.: А храм и музей появились в проекте после истории со сносом здания?
А.Р.: Храм был изначально в нашем проекте, думали мы и о создании такого музея в Москве. Мы уже два месяца ведем переговоры с коллекционерами о размещении коллекций икон и предметов русской культуры в этом музее. Вообще, это история парадоксальная, как только появляется инвестор, готовый реорганизовать промзону, построить храм и музей на месте аварийных строений, сразу находятся противники.
В.К.: Другие промзоны рассматриваете для будущих инвестиций?
А.Р.: Промзоны нам, безусловно, интересны, но другое дело, что промзоны, по сути, предлагается выкупать. Для покупок сейчас еще не то время. Наш портфель проектов сформирован и у нас нет необходимости в новых площадках. Мы можем спокойно три-четыре года жить на тех проектах, которые у нас уже есть, не покупая проектов и даже продавая.
В.К.: Насколько реально в условиях экономии реализовывать концессионные соглашения в сфере ЖКХ? Как известно, компания проявляла интерес к этой сфере.
А.Р.: Безусловно, ЖКХ как отрасль требует глубокой модернизации. Механизм модернизации - только концессионные соглашения, других вариантов сейчас нет. Единственное, что сдерживает этот процесс,- это инертность субъектов в части оформления этих концессионных соглашений, их нежелание идти по этому пути.
В.К.: Принятие закона о ГЧП не оказало положительного влияния на ситуацию?
А.Р.: Мы пока не видим, чтобы что-то изменилось. У нас желание как было, так и осталось, другое дело, что возможности для реализации этого желания пока отсутствуют. Невозможно ходить и говорить, давайте мы вам тут модернизируем инфраструктуру, когда владельцам инфраструктуры это не надо. Если это не требуется, то насильно мил не будешь.
В.К.: На открытии ДСК «Град» в феврале текущего года вы говорили, что рассматриваете возможность строительства завода по производству лифтов в Московской области. В силе этот проект или от него пришлось отказаться?
А.Р.: Планы пришлось скорректировать, мы сейчас не рассматриваем для себя строительство нового завода. Единственное, что сейчас возможно, это синергия с действующими игроками, у которых есть свои налаженные производства.
В.К.: На какой стадии были переговоры?
А.Р.: Мы провели переговоры с китайской компанией Brilliant, у нас есть соглашение о строительстве завода, сделано технико-экономическое обоснование проекта, но при сегодняшней стоимости ресурсов и отсутствии гарантии сбыта мы решили не рисковать, и пока отложили этот проект. Тем более, что сейчас дефицита лифтов нет.
В.К.: В мае была запущена первая очередь IT-технопарка МФТИ. Расскажите о перспективах проекта, как он будет развиваться дальше?
А.Р.: Мы сейчас ведем переговоры о том, чтобы стать управляющей компанией «Физтехпарка», наполнили его профильными арендаторами-резидентами. Дальше? Москва сейчас присваивает этому объекту статус технопарка, это позволит иметь льготы резидентам. На публичные слушания проект планировки этой территории выносится в конце августа, поэтому мы считаем, что где-то к концу сентября проект планировки всей территории будет утвержден и можно будет пойти дальше, начать строить следующие корпуса. Всего там планируется построить более 600 тыс. кв. м площадей, что даст Москве более 30 тыс. рабочих мест.
В.К.: Удается заинтересовать инвесторов этим проектом?
А.Р.: Московский физико-технический институт (МФТИ) уже выразил желание построить там два своих корпуса. Также мы ведем переговоры с еще несколькими компаниями, в том числе с государственными, о строительстве там профильных центров. Кроме того, ведутся переговоры об участии зарубежных, прежде всего, азиатских инвестиционных фондов в реализации проекта. Помимо инвестирования, компании из Индии и Китая заинтересованы размещением в технопарке своих штаб-квартир.
В.К.: В начале года шла речь о том, что резидентами могут стать такие компании как «Газпромнефть», «Роснефть». Продвинулись переговоры?
А.Р.: Мы надеемся, что статус технопарка как раз активизирует интерес госкомпаний к этому проекту. С другой стороны, даже если наши госкомпании в эту историю не войдут, то у нас все-таки есть огромное количество зарубежных компаний, которые заинтересованы в привлечении новых кадров - наших одаренных студентов. Они готовы строить свои внедренческие центры.
В.К.: Какие еще проекты планируете запустить совместно со столичными властями и федеральными структурами?
А.Р.: Мы с правительством Москвы рассматриваем возможность создания кластера по производству строительных материалов на базе нашего домостроительного комбината «Град». Идет действительно большая работа, мы определились с территорией в промзоне Южного Речного порта, и сейчас определяемся с насыщением, то есть какие именно производства там будут размещаться. Для таких проектов есть очень хорошая основа, потому что по принятому закону Москва может субсидировать строительство транспортной и инженерной инфраструктуры для таких кластеров и процентные ставки по кредитам. Потому что потом, в течение трех лет, им это возвращается за счет платежей по налогам резидента. В Москве такой механизм создан, и этот проект абсолютно реально реализовать. Мы сейчас очень плотно работаем по этому проекту с правительством Москвы.
В.К.: Как руководитель потребительского общества взаимного страхования застройщиков вы вошли в состав рабочей группы по изменению законодательства в сфере долевого строительства. Что необходимо сделать, чтобы ситуация в этой сфере улучшилась?
А.Р.: Наша позиция однозначна - 214-ФЗ должен остаться, но необходимо ужесточать требования к компаниям, которые могут привлекать деньги дольщиков. На сегодняшний день мы видим это ужесточение в виде страхования. Закон обязывает обеспечивать защиту прав дольщиков путем страхования, либо путем предоставления банковских гарантий. Механизм предоставления банковских гарантий отлажен, банковская сфера регулируется, а вот механизм страхования ответственности застройщиков перед дольщиками пока немного отстает в развитии, потому что на рынке есть недобросовестные компании. Поэтому, если Центробанк введет ужесточение в части нормативов по достаточности капитала и уберет с рынка маленьких страховщиков, то это автоматически приведет к ужесточению требований по привлечению средств дольщиков. Вторая мера, которую мы считаем крайне необходимой, это введение санатора застройщиков по аналогии с санацией банков, чтобы был единый страховщик, и чтобы он санировал тех застройщиков, которые могут стать банкротами, по такому же алгоритму, как это происходит при санации банков.
В.К.: И кто же должен быть наделен функцией санатора?
А.Р.: Мне кажется, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) или Потребительское общество взаимного страхования (ПОВС) застройщиков могут быть наделены такими функциями. К примеру, общество уже имеет необходимый позитивный опыт работы - у нас за более чем год существования общества не наступило ни одного страхового случая, у нас уже развита система мониторинга и контроля над застройщиками, накоплено достаточно резервов. У нас накоплено около 1 млрд руб. страховых резервов и законом предписано введение наблюдательного совета, в состав которого войдут члены правительств, поэтому, идея создания санатора на базе общества перспективна.
В.К.: ГК «Мортон» попал в список системообразущих предприятий, которые имеют право на получение государственной поддержки. Обращались за ней?
А.Р.: Мы обращались за господдержкой по некоторым проектам, но нам отказали, сказав, что строительство жилья эконом-класса не является прерогативой для господдержки. Один из наших заводов, компания «Гален», получил господдержку в виде субсидирования процентной ставки по кредиту. В принципе, объемы господдержки в нашем случае, в нашем сегменте, крайне малы. Если мы ее не получим, это не сыграет никакой роли, надо уметь жить без господдержки.
В.К.: Как вы считаете, каковы перспективы рынка недвижимости в ближайшие годы?
А.Р.: Я считаю, что, безусловно, рынок сократится, и строить будут меньше, это уже данность. Также сократится количество игроков на рынке, но благодаря этому сокращению, рынок все равно останется интересным. И те компании, которые останутся, смогут строить бизнес и зарабатывать. Рынок движется в сторону комплексной застройки и ее доля постоянно увеличивается. При этом покупатель становится более требовательным, и компании больший упор делаются на социальные объекты, на внешний облик и транспортную инфраструктуру. Одним словом, создается более качественная среда проживания. Этот тренд задают как власти Москвы, так и власти Московской области. Со стороны властей также идет ужесточение требований к застройщикам, и это объективная ситуация. Сам сегодняшний кризис уже выступает регулятором рынка - происходит естественная санация. Рынок диктует более жесткие требования к игрокам. Наша компания к этим требованиям готова: намечены планы повышению мобильности, подвижности компании. Мы также делаем акценты на архитектуре, качестве и сроках строительства. Поэтому оцениваем свои перспективы на этом сокращающемся рынке очень позитивно.