С 1 июля 2018 г. вступили в силу новые требования к застройщикам, привлекающим для строительства средства граждан по договорам долевого участия (ДДУ). О том, как отразится изменение законодательства в сфере долевого строительства на московском рынке недвижимости, о будущем индустриального домостроения и о новых девелоперских проектах в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Чингизу Бурнашеву рассказал президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин.
Ч.Бурнашев (Ч.Б.): Владимир Александрович, как, на ваш взгляд, изменится ситуация на рынке столичной недвижимости в связи со вступлением в силу новых требований к застройщикам, работающим по ДДУ?
В.Воронин (В.В.): Понятно, что побуждением к ужесточению 214-ФЗ (федеральный закон о долевом строительстве - прим. Агентства «Москва») послужило количество недобросовестных застройщиков. Все логично: сначала прошло ужесточение законодательства и консолидация игроков в банковском секторе, теперь пришла очередь рынка недвижимости. Потому что для покупателя в нашей отрасли риски высоки - он отдает свои деньги девелоперу. Справедливо, что должна быть гарантия того, что стройка не будет остановлена и дом будет сдан.
Я понимаю власть, которая хочет спокойствия и говорит: «Нам все равно, крупные вы девелоперы или нет, мы хотим контролировать каждый дом, хотим понимать, что, если проект запущен, то у девелопера хватит компетенций и средств, чтобы его достроить. А если нет, то с деньгами другого инвестора или застройщика дом будет завершен». Поэтому задача этих изменений заключается в том, чтобы деньги с продаж конкретного объекта расходовались только на этот объект.
Вообще есть три типа застройщиков - добросовестные, недобросовестные и те, которые, может, и были бы добросовестными, но оказались непрофессиональными. Теоретически это ужесточение должно вынести с рынка непрофессионалов и мошенников. Но, на мой взгляд, все изменения с учетом текущей рыночной конъюнктуры приведут к резкому сокращению количества застройщиков, при этом не только слабых.
Ч.Б.: Чем новые требования грозят сильным застройщикам?
В.В.: Больше всего рискуют компании, у которых была агрессивная бизнес-модель, которые не смотрели в сторону проектного финансирования и развивались, может быть, быстрее, чем сейчас власть требует от бизнеса. Попадают в невыгодное положение те застройщики, которые с целью роста капитализации заводили все активы в одно юрлицо. Хотя наращивать капитализацию компании - в целом правильно. То есть, закон помешал крупным системным компаниям, которые строили бизнес-империи.
Многие девелоперы, я знаю таких, говорят: «Мы хотим остановиться, мы больше площадки не покупаем, у нас хороший денежный поток, спокойно дораспродадим квартиры, достроим дома, заберем свои деньги и больше на этом рынке работать не будем, а займемся другим бизнесом или купим яхту и поплывем куда-нибудь». Рынок тяжелый, не все выдерживают морально даже, поэтому через пять лет, я думаю, останется, грубо говоря, 15 банков, 15 девелоперов. Хотелось бы верить, что не все из них будут с госучастием, частные игроки нужны для здоровой конкуренции.
Ч.Б.: На ФСК «Лидер» сильно отразится ввод новых требований к застройщикам?
В.В.: Когда я строил компанию ФСК «Лидер», я хотел развиваться постепенно, устойчиво, так, чтобы никакой кризис не подкосил. Мы сами строим, сами продаем, сами выступаем в роли технического заказчика, сами эксплуатируем, все делаем сами. В рамках этой стратегии я почти не беру кредитов в банках.
Я бизнес так и строил: у меня на каждый проект отдельная SPV (Special purpose vehicle - компания, созданная для реализации определенного проекта - прим. Агентства «Москва»), мы всегда новые площадки покупали только при законченных старых проектах и после подведения финансовых результатов по ним. Я сохраняю порядка 25-27% готовых квартир в объекте.
В каждый кризис, в 2008 г., в 2014 г. мы не просто выстояли, но и выросли. В 2008 г., например, мы строили дом бизнес-класса, не продав ни одной квартиры из-за кризиса, но довели проект благодаря тому, что на входе создали «финансовую подушку». То же самое в 2015-2016 гг. Мы были устойчивой компанией без кредитной нагрузки, что позволило нам купить ДСК-1 («Домостроительный комбинат №1» - прим. Агентства «Москва») за долги, потому что банк посчитал нас достаточно надежными, чтобы быть гарантами по выданному кредиту. Мы от своего имени договорились о реструктуризации долга, и обслуживаем этот кредит в срок.
Ч.Б.: Сейчас власти планируют постепенно повышать размер взносов в фонд защиты дольщиков, чтобы стимулировать переход застройщиков на эскроу-счета. Как вы видите для себя ситуацию: будете до последнего работать по схеме с отчислениями в фонд или досрочно перейдете на эскроу-счета?
В.В.: Конечно, не хотелось бы досрочно переходить на схему эскроу-счетов, потому что в моем понимании эта схема принесет удорожание на 7-10% в рамках строительства целого района. Я сначала хотел отработать на одном или двух домах эту схему, но мы точечно дома не строим, а экспериментировать раньше времени на одном микрорайоне не хочется.
А вообще моя мечта - вместо адаптации к новым правилам перейти на продажу готового жилья. Конечно, не могу гарантировать, что я этого достигну в 2019-2020 гг. Но моя задача-минимум - попробовать первые 30-40 тыс. кв. м в каждом микрорайоне построить за свой счет, ввести в эксплуатацию и продавать как готовое жилье. А уже на вырученную прибыль продолжать строить следующую очередь и так далее. Я наращиваю количество готового жилья в своих проектах и хочу довести этот показатель до 50% в следующем году.
В новых условиях скорость строительства становится конкурентным преимуществом. Чем быстрее построишь, введешь дом, тем быстрее откроется «копилка» или эскроу-счет, и фактически тем быстрее ты сможешь продавать и зарабатывать. Для себя я эту задачу решаю через модернизацию ДСК-1.
Ч.Б.: Для чего планируете модернизировать ДСК-1?
В.В.: ДСК-1 был «номер один» в серийном индустриальном домостроении. Так вот, я хочу забыть понятие «серия» и прийти к возведению индивидуальных домов, не похожих друг на друга, но в индустриальном варианте. Сегодня девелопер должен предложить покупателю такой продукт, который бы пользовался спросом. Задача ДСК-1 - дать возможность застройщику реализовать современный качественный проект, но быстрее и дешевле в сравнении с монолитным домостроением. Просто «сажать» на участок типовые дома - вчерашний день.
Ведь что такое «серия»? Это один дом, который запроектировали и разложили на детали. Обычно в каждой серии порядка 300 видов деталей. Детали на заводе производятся так: в поддон с приваренными бортами кладется арматура, заливается бетоном, уходит в пропарочную камеру, выходит готовая деталь. Задача ДСК-1 - выпускать каждую деталь и доставлять на стройку вовремя - так, чтобы, когда монтируется первый этаж, не пришла деталь с третьего этажа.
Особенность современного способа индустриального домостроения в том, что ты берешь дом любой конфигурации (в том числе аналогичной дому, который можно возвести по монолитной технологии), проектируешь в современной компьютерной программе. Программа разбирает его на детали, как Lego. И на современном заводе уже не поддон с приваренными бортами, а просто стол, сверху плоттер, который при помощи компьютера рисует деталь. Дальше либо робот, либо человек ставит борта на мощных магнитах и вот - форма для детали готова. То есть этапы те же самые, но каждый раз выпускается индивидуальная деталь, которая едет на стройку, и из которой ты монтируешь дом по индивидуальному проекту, но индустриальным способом.
Ч.Б.: Когда и где планируете начать строить такие дома?
В.В.: Примеры таких проектов уже есть. Дома, реализованные по индивидуальному проекту, но индустриальным способом, на заводе «ДСК-Прогресс», стоят в Москве - это ЖК «Лучи», ЖК «Северный». В настоящее время аналогичные дома возводятся в ЖК «Некрасовка». Более того, в нашем UP-квартале «Сколковский» мы запроектировали такой же дом, и в ноябре будем его монтировать в индустриальном варианте. По внешнему виду, по квартирографии, по всему остальному - один в один с монолитными домами. Такие же вентилируемые фасады, такие же окна, но скорость строительства будет вместо 18 месяцев порядка девяти месяцев и себестоимость на 10-15% ниже. Мы сейчас купили завод у ЛСР (Завод «ДСК-Прогресс» на ул. Новохохловская - прим. Агентства «Москва»), он в принципе так и делает, но он маломощный, всего 200 тыс. кв. м.
Ч.Б.: Когда планируете завершить модернизацию заводов?
В.В.: Модернизация уже началась, моя задача - к концу 2019 г. - в I квартале 2020 г. модернизировать три завода - Ростокинский, Тушинский и «ДСК-Прогресс». Плюс без потери мощностей перенести на эти три площадки производство с тех заводов, которые находятся в центре Москвы - Краснопресненский и Хорошевский. Редевелопмент промзон позволит вывести производство из центра города и благоустроить территорию вокруг планируемой жилой застройки, в том числе Краснопресненскую набережную. Глупо же, когда рядом ЖК «Сердце столицы», «Москва-Сити», набережная, потом ЖК «Утесов» и посередине какой-то завод стоит.
Ч.Б.: Планируете застраивать участки этих двух заводов?
В.В.: В рамках проведения модернизации ДСК-1 территории Краснопресненского и Хорошевского заводов будут освобождены от производства. В дальнейшем эти участки мы планируем развивать.
В индустриальном домостроении есть понятие отдачи продукта на метр площади. Вот, к сожалению, все эти заводы старые, и они имеют огромные цеха, которые надо отапливать, вентилировать и так далее. Когда мы сконцентрируем производство на трех заводах, то освободим порядка 32 га земли практически в центральных районах Москвы. Конечно, это и хорошая территория, и уменьшение себестоимости продукта, потому что мы на трех заводах будем выпускать столько же, сколько выпускали на пяти.
Ч.Б.: Вы сказали, что модернизация уже началась. В каком порядке будете модернизировать заводы?
В.В.: Сейчас на Ростокинском заводе уже началась модернизация, я его временно закрываю, распределяю все детали на другие заводы. Осенью будем проводить тендеры на закупку современного оборудования. Сейчас требование времени, чтобы все проекты создавались с помощью BIM-технологии (технология информационного моделирования зданий - прим. Агентства «Москва»), значит, оборудование на заводах должно соответствовать. С начала следующего года начнется реконструкция Тушинского завода, но там более легкая задача.
Ч.Б.: В какую сумму оцениваете объем инвестиций в модернизацию?
В.В.: По объему инвестиций в модернизацию - я уже вложил 800 млн руб., осталось еще 2,7-3 млрд руб.
Ч.Б.: На презентации проекта ЖК «Датский квартал» вы сказали, что это станет первым из семи анонсируемых проектов в 2018 г. Сколько из оставшихся проектов будет в Москве? Какие подобраны площадки? Одна площадка, как известно, находится на ул. Зорге, по сообщениям наших источников, вы также планируете строительство в районе Лосиного острова, это действительно так?
В.В.: В этом году мы планируем вывести на рынок три проекта в Москве. Один - около парка «Лосиный остров» на границе районов Ярославский и Ростокино, еще один на ул. Зорге, и еще апартаменты в проекте «Город на реке Тушино-2018» площадью 90 тыс. кв. м. Совокупно три проекта будет на 194 тыс. кв. м продаваемой площади, или порядка 300 тыс. кв. м в габаритах наружных стен.
Ч.Б.: В Московской области будут в этом году еще новые проекты?
В.В.: В Московской области мы уже презентовали «Датский квартал» - 220 тыс. кв. м, еще два проекта на подходе, в конце этого года презентуем. Вместе с «Датским» три квартала совокупной площадью должны быть 870-900 тыс. кв. м. В планах на этот год еще одна премьера в Санкт-Петербурге - порядка 50 тыс. кв. м.
Ч.Б.: У вас в портфеле есть проект - дом «Дыхание». Планируете запускать новые проекты в премиуме-классе?
В.В.: Разделение на классы для меня является относительным. В развитии каждой локации должна быть своя логика. Для продажи «элитки» или премиума наш бренд не подходит, вне зависимости от качества самого проекта. Такие примеры особенно очевидны в автомобильном секторе: у Volkswagen была когда-то модель Phaeton - на порядок лучше, чем Mercedes S-класса, у меня была и та, и другая модель, могу сравнивать. Но продажи не пошли - Volkswagen и люкс-класс не ассоциируются. Диссонанс брендов. Если говорить о стратегии компании, то мы не уходим в однотипные дома и стандарты. Наша стратегия - строить качественное жилье того уровня, который диктует локация.
Ч.Б.: В Москомстройинвесте считают, что девелоперы в течение 2018-2019 г. будут торопиться выводить на рынок новые проекты и активно заключать первые ДДУ, чтобы оттянуть переход на схему с эскроу-счетами. Вы с этим согласны? ФСК «Лидер» будет действовать подобным образом?
В.В.: Кроме рыночной цикличности, существует и цикличность по выводу проектов внутри компании. У нас ровно так и совпало: мы в 2015-2016 гг. вывели много крупных проектов, широко их анонсировали, потом в 2017 г. и в начале 2018 г. мы отрабатывали их. Теперь запускаем новые, в следующем году будет уже меньше. Это опять же моя стратегия: жить по средствам. Отработал пул площадок, достроил, продал, получил прибыль, потом на эти деньги купил новые площадки, и дальше - новый круг. При этом важно всегда держать определенный уровень по объему ввода - для нас обязательно быть в топ-5 или в топ-10. Когда у тебя достаточно большой объем предложения, ты заметен.
Ч.Б.: Крах ГК Urban Group - в чем вы видите его причину со стороны?
В.В.: Urban Group строили красивые дома, но подвела бизнес-модель. Фактически в хорошие годы они продавали по несколько сотен квартир в месяц, увеличивали темпы строительства, потом пошел провал в продажах, темпы строительства упали, а надо с подрядчиками рассчитываться. Они начали демпинговать, и все покатилось. Старый совет для покупателя, который не хочет стать обманутым дольщиком - цена ниже рынка (то есть ниже себестоимости) - это всегда самый тревожный сигнал.
Ч.Б.: Будет ли ФСК «Лидер» как-то участвовать или помогать в достройке объектов ГК Urban Group?
В.В.: Если там действительно «дыра» в 59 млрд руб. или больше, ни один девелопер не возьмется. Но как подрядчик - мы готовы, у нас сильные компетенции именно в этом сегменте и локации.
Ч.Б.: Какой сейчас у ФСК «Лидер» ежегодный ввод недвижимости и как, на ваш взгляд, темпы ввода будут меняться?
В.В.: Вместе с ДСК-1 у нас где-то показатель ввода под миллион кв. м в год. В этом году мы больше сдаем. За июль мы только 300 тыс. кв. м сдали, шесть домов, а до конца года только по ФСК «Лидер» планируем ввести еще порядка 400 тыс. кв. м. ДСК-1 сдаст порядка 700 тыс. кв. м., это вместе с «ДСК-Прогресс», прогноз по вводу которого составляет 101,8 тыс. кв. м. Итого объем ввода по итогам года будет около 1,4 млн кв. м. Но задача не строить миллионы квадратных метров, а задача - быть сильной устойчивой компанией. Вот ДСК-1 и довели эти миллионы квадратных метров до 13 млрд руб. кредитов и практически развала.
Ч.Б.: Президент РФ тем временем поручил повысить показатели ввода недвижимости до 120 млн кв. м в год по стране. За счет чего возможно добиться таких результатов?
В.В.: По стране много регионов, где ничего не строится. Соответственно тут вариант в моем понимании один - бюджетное строительство, бюджетное финансирование. У нас много деревень, где можно строить нормальные дома и расселять людей из аварийного жилья.
Ч.Б. Ваш прогноз: как в целом будет изменяться цена на жилье в 2018-2019 гг.?
В.В.: Прогноз однозначный - вырастет, сомнений в этом нет. Переход на эскроу-счета, продажа готового жилья, все это отразится на конечной цене. За два года, по нашим оценкам, рост составит до 30%. Уже сейчас по Московской области у нас примерно на 6-7% рост уже наблюдается.