Столичный девелопер Capital Group в этом году анонсировал два знаковых для московского рынка недвижимости проекта: компания первой смогла привлечь в Россию гонконгского гостиничного оператора Mandarin Oriental для своего проекта на Софийской набережной, а также представила концепцию реорганизации территории бывшего Бадаевского пивзавода, автором которой выступило знаменитое швейцарское архитектурное бюро Herzog & de Meuron. О трудностях реализации проектов в условиях исторической застройки, высотном строительстве и о перспективах столичного девелопмента в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Чингизу Бурнашеву рассказал исполнительный директор Capital Group Михаил Хвесько.
Ч.Бурнашев (Ч.Б.): Куда, на ваш взгляд, сегодня движется рынок столичной недвижимости? Участники рынка пророчат дальнейшее снижение маржинальности с учетом изменений в законодательстве о долевом строительстве - в таких условиях строительный бизнес вообще будет продолжать оставаться интересным?
М.Хвесько (М.Х.): Я думаю, что этот бизнес останется интересным. Не секрет, что сейчас маржинальность отрасли сильно снизилась по сравнению с периодом до 2008 г. Одна из существенных составляющих ценообразования – это стоимость приобретения площадки, и здесь уже вопрос к аппетитам землевладельцев, чьи площадки еще не освоены. Они, в том числе, должны будут подстроиться под эту новую канву. Пока этого не происходит, и при проработке многих перспективных площадок мы сталкиваемся с довольно сильным разбегом в ценах приобретения площадки, но в целом вся цепочка рынка должна будет эволюционировать.
Сейчас на московском рынке формируется ситуация, подобная той, которую я наблюдал во время работы в Европе, в Германии в частности. А именно: больше внимания начинает уделяться самому продукту - тому, что мы строим и предлагаем потребителю. По сравнению с более ранними периодами у конечного покупателя появляется большой выбор конкурентных предложений, как с точки зрения ценообразования, так и с точки зрения самого продукта: начиная с каких-то фундаментальных идей о наполнении зданий и заканчивая планировочными решениями квартир.
(Ч.Б.): Весной вы презентовали очень смелую концепцию жилого комплекса на месте бывшего Бадаевского пивоваренного завода, разработанную знаменитым швейцарским архитектурным бюро Herzog & de Meuron. Вышли ли уже на стройку?
(М.Х.): На стройку пока не вышли, планируем это сделать в конце II – начале III квартала 2019 г.
(Ч.Б.): Уверены, что получится довести этот проект до финала, сохранив концепцию домов на сваях, это ведь, наверняка, очень сложно технически? Во время презентации некоторые отмечали, что и вовсе побоялись бы жить в таком доме.
(М.Х.): Если посмотреть на визуализацию представленной концепции и визуализацию уже в стадии проекта, который мы разрабатываем, можно увидеть, что там практически ничего не поменялось. Вы не представляете, с каким количеством технических вопросов мы сталкивались: их все можно было бы решить достаточно просто, но мы преследуем архитектурную идею. И здесь, именно на стыке архитектуры, технических базовых характеристик и требований, которые мы должны обеспечить, и выражается уровень таких мировых архитекторов. Однозначно могу сказать, что этот проект реализуем: с точки зрения конструктива нам сейчас все более чем понятно. Сейчас мы решаем вопрос о том, как интегрировать инженерные системы, чтобы сохранить архитектуру и внешний облик здания.
Если еще раз вернуться коротко к конструктиву, то тем, кто сомневается и боится, я скажу: во-первых, для этого проекта работало дополнительно конструкторское бюро из Швейцарии, у которого колоссальный международный опыт реализации очень сложных проектов. Во-вторых, этот проект смотрит Мосгосэкспертиза. В-третьих, как часть проектной документации мы сдаем научно-техническое сопровождение, где независимой организацией дополнительно проводится проверочный расчет. Для сравнения: никто не боится ездить по мосту, хотя это достаточно филигранная конструкция, особенно если речь о подвесном. Все понимают, что люди, которые это проектируют, ответственно подходят к задаче. Я уверен, что те люди, которые работают над нашим проектом и проверяют его, достаточно компетентны.
(Ч.Б.): Можете подробнее рассказать об общественных пространствах, которые будут созданы в рамках проекта? Парк, набережная и так далее.
(М.Х.): Нам известно, что городские власти планируют развивать тему благоустройства. Первый этап – от Киевского вокзала до гостиницы «Украина», а дальше по набережной Тараса Шевченко в сторону Филей. Поэтому мы будем активно взаимодействовать с городскими структурами (как минимум) в рамках проектных решений, чтобы все в итоге было гармонично. Вся набережная будет выполнять общественную функцию – появятся рестораны и магазины.
В проекте мы выделяем большую территорию под парк смешанного пользования площадью около 5 га. В нем будет и общественная часть, и локальные зоны, выделенные непосредственно под жильцов естественным ландшафтом и другими приемами. Именно поэтому мы размещаем автостоянку на территории (под землей). Это осознанный с нашей стороны шаг и определенное удорожание проекта, на которое, как нам кажется, стоит идти, чтобы грамотно решить вопрос с парковкой и трафиком. Кроме того, вся эта концепция очень грамотно ложится в тему проницаемости территории. Проницаемости со стороны Кутузовского проспекта к набережной мы на своей территории планируем способствовать – это может создать новые пешеходные и ментальные городские связи.
(Ч.Б.): А как будете использовать исторические здания?
(М.Х.): Мы видим тенденцию к приспособлению исторических строений, и нам это очень нравится. Мы хотим сохранить эту энергию. Если говорить о 1-м строении, то мы планируем его реконструировать, отреставрировать и разместить в нем смешанный функционал. Предварительно на подземных уровнях, где сводчатые потолки, мы видим фудмаркет - рынок. Если на что-то ориентироваться, чтобы сравнить, это что-то вроде Центрального рынка на Трубной. Всю кровлю мы решили сделать со стеклянными вставками, а над стеклом покроем чем-то вроде перфорированных металлических листов, тем самым рассеивая свет и сохраняя снаружи аутентичный облик здания. На верхнем уровне планируем разместить спортивный центр, торговую галерею, офисы или коворкинг с конференц-залом. В принципе, мы искали такой функционал, который хорошо подходит локации, отвечает философии места и физиологии самого здания.
Если говорить о третьем строении, очень хорошо на верхних этажах разместятся апартаменты с общественной функцией, на первых этажах можно устроить детский досуговый центр общественного назначения с музыкальными и художественными студиями.
(Ч.Б.): Сообщалось, что в одном из исторических зданий планируется воссоздать небольшую пивоварню. Уже понятно, кто будет управлять пивоварней?
(М.Х.): Мы планируем воссоздать 2-е строение по историческим чертежам. Мы будем воссоздавать первоначальное здание в два высоких этажа. Есть идея разместить пивоварню как некую отсылку к истории этого места.
(Ч.Б.): Когда планируется полностью завершить реализацию проекта на территории бывшего Бадаевского пивзавода?
(М.Х.): Ориентировочно это 2025 г. Но здесь важно отметить, что проект будет реализовываться этапами. Наша задача – выстроить работу так, чтобы каждый последующий этап к моменту ввода предыдущего уже был в достаточно высокой степени готовности как минимум по конструктиву, чтобы не оказывать отрицательное влияние на вводимый в эксплуатацию предшествующий этап.
(Ч.Б.): Сколько очередей строительства всего планируете?
(М.Х.): Если не считать памятники, то предполагается четыре очереди строительства, но это максимальное дробление. По факту мы будем смотреть: идти четырьмя очередями, или, например, объединить вторую и третью в один большой этап.
(Ч.Б.): У вас там рядом строится клубный дом – «Кутузовский XII». В каком он сейчас состоянии, когда планируется завершить строительство?
(М.Х.): Строительные работы завершим летом. Проект, на мой взгляд, очень успешный и в своей локации, и по планировочным архитектурным решениям. В проекте используются стеклянные колонны. Когда коллеги из архбюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» предложили такое решение, мы приняли этот вызов. На стадии концепции продумывали, как это построить, совместно с коллегами из Svargo Group мы все детально проработали – и с точки зрения эксплуатации, и с точки зрения архитектуры, нашли ответы на все вопросы.
(Ч.Б.): Как продвигается работа над реконструкцией дома-"книжки» на ул. Новый Арбат в рамках проекта The Book? В чем особенность работы с этим проектом?
(М.Х.): Это один из самых не то чтобы сложных, но трудоемких объектов. Поскольку мы связаны с существующим строением, постоянно «вскрывались» какие-то сюрпризы. Например, начинали демонтировать все старые стяжки, и на каждом третьем этаже натыкались на какие-то армированные стяжки, которых на исторических чертежах нет. Мы предположили, что это некое усиление, которое, видимо, было сделано позже. Соответственно, работа останавливалась, мы эту стяжку не демонтировали, пока полностью не обследовали и не поняли ее техническое назначение.
С лифтами то же самое: заходили в шахту, начинали крепить направляющие, а оказывалось, что то, что выглядело бетонной стеной, на самом деле оштукатуренная сетка, и еще есть воздушное пространство в пять сантиметров до фактической стены ядра. То есть мы должны были все это сначала демонтировать, запроектировать новые кронштейны.
Еще сложность проекта обуславливается тем, что в нем предусмотрены три функциональных назначения: гостиница с диапазоном номеров площадью 24-25 кв. м, а на верхних уровнях, где размещаются апартаменты, мы корректируем шаг до приблизительно 40 кв. м на каждый лот. Соответственно, вся инженерия и все стояки смещаются. С точки зрения фасада это тоже вызывало сложности: когда менялись стекла, нужно было найти такой вариант остекления, который дал бы зданию единый облик – работал бы как для мелкой планировочной нарезки на нижних этажах, так и для более крупной наверху. Это сложное решение мы искали достаточно долго, но нашли. Плюс у нас два оператора – гостиничный оператор Pentahotels и оператор сервисных апартаментов Intermark: у каждого из них свои требования и пожелания, так что была проделана очень непростая работа. Но здание в итоге от этого только выиграло в качестве.
(Ч.Б.): У вас много объектов в этой части столицы – несколько объектов в «Москва-Сити», несколько в районе Кутузовского проспекта, Новый Арбат. Чем для вас привлекателен этот район? Планируете ли дальше осваивать «Москва-Сити» и близлежащую территорию?
(М.Х.): У нас традиционно большая доля проектов, которые мы называем «точечной застройкой». Мне кажется, что такие площадки, в центре города, более сложные. Здесь бывает тяжелее найти баланс правильного использования и более эффективное использование территории. Мы с учетом нашего опыта умеем это делать. Наверное, поэтому в портфеле Capital Group много проектов, как я их называю, в сложных локациях.
(Ч.Б.): Не так давно вы анонсировали проект ЖК «Небо». Как идет строительство?
(М.Х.): Строительство идет очень активно, сейчас в корпусе №1 заливаем перекрытие над 3 этажом, по корпусу №2 мы со свайными работами закончили чуть раньше, там уже строится 15 этаж.
(Ч.Б.): Планируете вводить жилой комплекс очередями или все корпуса будут строиться одновременно? В какие сроки планируется полностью строительство завершить?
(М.Х.): Будем вводить сразу все три башни. Важной составляющей проекта является та инфраструктура, которую мы создаем на территории вокруг этих башен: любой сценарий с поочередным вводом немного подрывает эту
идеологию. Так что здесь все будет построено в 2020 г.
(Ч.Б.): Вы планировали также совместно с собственниками прилегающих к ЖК участков провести благоустройство территории поймы реки Раменка, сохраняются ли такие планы?
(М.Х.): Мы сейчас глубже погрузились в этот вопрос. В качестве программы-минимум, рисуем эскизы на тему спуска к реке: там очень большой перепад рельефа, мы хотим сделать интересную пейзажную прогулочную зону – терренкур (специально проложенный маршрут для лечебной ходьбы – прим. Агентства «Москва») с разными смотровыми точками. Дальнейшее благоустройство и облагораживание всей территории – это, конечно, вопрос более глобальный. Я думаю, что потребуется вовлечение городских властей: город сейчас реконструирует и благоустраивает много парков.
(Ч.Б.): Помимо ЖК «Небо», вы сейчас реализуете высотный проект Capital Towers. В чем архитектурные и строительные особенности каждого из проектов?
(М.Х.): ЖК «Небо», если говорить о небоскребах, это, так сказать, юниорская лига, хотя в проекте очень много решений, которые не применяются в сегменте бизнес-класса. Например, мы делаем элементный фасад. Выбираем определенный модуль, как правило, величиной в этаж, который полностью производится в заводских условиях – профиль, рама, стекло, облицовка снаружи. Дальше этот модуль привозится на объект, вешается на кронштейн, закрепляется и так далее. Мы все внимательно посчитали, и то удорожание по строительству, которое мы получаем, мы немного нивелируем за счет того, что быстрее закрываем контур здания, можем раньше начинать работы по инженерии, отделке, сокращаем сроки, накладные расходы - достаточно сложная математика, но мы это сделали и по факту улучшаем качество продукта.
Возвращаясь к Capital Towers, это применение всего нашего опыта и очень непростой проект. С точки зрения конструктива, это самые «стройные» небоскребы. Соотношение ширины к высоте – 1 к 12. Это первые небоскребы в районе ММДЦ «Москва-Сити» с квартирами. При разработке проекта мы долго думали над тем, как должны работать лифты, пересмотрели разные подходы с точки зрения эксплуатации и контроля доступа. Мы считаем, что люди должны иметь возможность приехать домой с работы, достать из машины пакеты с продуктами, зайти в лифт и сразу же на нем доехать до своего этажа. А не подниматься сначала на одной группе лифтов и через ресепшн уже идти к основной группе лифтов. Это гораздо сложнее технически, и это абсолютно другая нагрузка на работу лифтов, потому что они скоростные. В инженерии мы делаем децентрализованную систему вентиляции, в каждой квартире будет своя приточно-вытяжная установка и то фасадное решение, которое мы применяем, позволяет нам скрыть перфорации в оболочке здания. Вся прелесть в том, что ее можно полностью настраивать под себя: температурный режим, объем обмена воздуха и так далее.
Кроме того, в Capital Towers, чтобы все гармонично уместить, мы делаем пять подземных уровней. У нас три котлована, и они находятся внутри одного большого будущего котлована. Чтобы ускорить строительство, мы сделали стену в грунте по кругу, потом внутри этого котлована сделали еще три для башен. Это очень дорого и очень сложно. А в ЖК «Небо» площадка легче, есть естественный рельеф, на котором мы расположили два уровня подземного паркинга и ни в какие пять этажей с такими сложными системами не уходили.
(Ч.Б.): Если говорить в целом о небоскребах, насколько дороже они в строительстве, чем, скажем, среднеэтажные дома?
(М.Х.): Если попытаться сравнивать яблоки с яблоками, а именно, например, премиальный продукт в среднеэтажном строительстве и премиальный продукт в высотном строительстве, то разбег, наверное, в 15-20%, но если сравнивать, допустим, ЖК «Небо» и Capital Towers, то между ними разбег больше чем 20% в стоимости строительства квадратного метра.
(Ч.Б.): Каковы особенности реализации высотных проектов в России? Насколько существующие в России своды правил и другие нормы, касающиеся высотного строительства, влияют на стоимость?
(М.Х.): Если говорить про нормативы, то есть несколько составляющих, которые влияют на стоимость строительства. Один блок – это конструктив, другой блок – это пожарная безопасность. Для конструктива есть два основных коэффициента. Первый – коэффициент надежности конструкции для ответственных конструкций, по федеральному законодательству этот коэффициент – 1.1. По сводам правил, для зданий высотностью более 250 м, этот коэффициент – 1.2. Следовательно, все здания выше 250 м, автоматически должны быть способны нести на 20% больше нагрузки. Если говорить о зарубежном опыте и их подходах, то там используется коэффициент 1.1.
Второй показатель – это коэффициент, применяемый к показателю деформации конструкции - здание же двигаются при ветровых нагрузках. Здесь международный опыт – использование коэффициента 1, а у нас бывает 1.1, 1.15. Это существенно влияет на бетоноемкость, армирование всех конструкций. Мне кажется, у нас в стране остается желание перестраховываться, делать с запасом, хотя, если говорить о международном опыте, там же тоже определенные резервы и запасы закладывают.
По теме противопожарной безопасности все выстраивается на достаточно индивидуальном подходе, отталкиваясь, в том числе, от функционального назначения зданий. Например, в Capital Towers и в МФК «ОКО» в рамках специальных технических условий и комиссии МЧС нас попросили сделать предел огнестойкости несущих конструкций в 240 минут. Это конструктивная огнезащита: даже если 240 минут здание будет полыхать, с ним ничего не должно произойти, оно не должно обрушиться.
(Ч.Б.): Как вы смотрите на вопрос организации общественных пространств в небоскребах?
(М.Х.): Наличие общественных пространств в небоскребах – очень важный аспект, потому что тогда здание перестает существовать как какое-то инородное тело, которое опустили в городскую среду, и никто не знает, кто там и что там. Этим нужно заниматься, при этом критически важно наполнение общественной инфраструктурной функцией первых этажей, особенно, когда идет речь о высокоурбанизированных территориях с интенсивными пешеходными потоками. Важно стереть грань между общественным пространством в виде улицы и продолжением этого общественного пространства внутри здания.
(Ч.Б.): Что если площадка под строительство включает исторические здания: насколько это ограничивает девелопера?
(М.Х.): Вот мы поговорили про Новый Арбат – это пример той сложной фактуры, с которой мы работаем, но я для себя больше ориентируюсь на международную практику и идеологию. У нас часто любят что-то снести и построить такое же. На мой взгляд, а также по мнению многих международных экспертов, это полная утрата качества, которое стоит за такого рода объектом. Когда на участке существует ценное здание, на это можно посмотреть как на обременение, а можно посмотреть как на возможность и некое качество. Можно привести в пример Battersea Power Station в Лондоне. Казалось бы, кому нужна эта бывшая электростанция, но даже чисто с урбанистической точки зрения, если бы ее не сохранили, не приспособили, это было бы просто очередной массовой фоновой застройкой без какой-то аутентичности и без сердца этого места. Если посмотреть на нашу практику, то везде, где у нас были и есть памятники архитектуры, это вело к очень положительным решениям по проектам.
(Ч.Б.): В чем вы видите потенциал развития для девелоперов Москвы: за каким из форматов будет лидерство через пять-семь лет?
(М.Х.): Все чаще и чаще будут применяться решения многофункционального использования территорий, потому что это создает определенный положительный баланс. Приведу в пример наш проект на Софийской набережной. Мы понимали, что нужно создавать что-то локальное. Там все недалеко, но, когда ты находишься в эпицентре города, тебе кажется, что кофейня должна быть не в ста метрах, а за углом, и не одна, а три-четыре, еще магазин, аптека. И, конечно же, это в том числе повлекло то, что мы разместили там гостиницу, подземную торговую галерею, фитнес-центр большой со SPA-зоной, сделали рестораны, бутики вдоль общественной зоны, которая связывает Болотную площадь и Софийскую набережную. Мы понимаем, что такую инфраструктуру нужно создавать.
Думаю, что тема многофункционального использования также в будущем продолжит активно внедряться на уровне города и градостроительного планирования. Уже сейчас мы видим, что город очень внимательно смотрит на соотношение коммерческих и жилых площадей, думает о формировании рабочих мест и инфраструктуры.