Распространение COVID-19 заставило людей проводить много времени в квартирах, а торговые и бизнес-центры - приостановить работу на неопределенный срок. О том, как пандемия изменит архитектуру жилой и коммерческой недвижимости в России и Европе, в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Людмиле Чипизубовой рассказала управляющий партнер международного архитектурного бюро Blank Architects Магда Чихонь.
Людмила Чипизубова (Л.Ч.): Как на сферу недвижимости повлиял режим самоизоляции?
Магда Чихонь (М.Ч.): Длительный период изоляции во всем мире поставил новые вызовы не только перед жителями мегаполисов, но и перед всей сферой недвижимости. Многолетний тренд на сокращение площади жилых квартир и упрощение функций собственного дома вместе с бурным развитием городских пространств для работы и для жизни оказался не востребован. Городские пространства закрыли одними из первых, и каждому человеку пришлось познакомиться с наполнением своей квартиры, оказавшись в ней дольше, чем на пару выходных. Архитектура жилой недвижимости в массовом сегменте в этом смысле показала свою неготовность к тому, чтобы стать местом для полноценной жизни своего владельца.
С учетом прогнозов Гонконгского и Сингапурского университетов о возврате в течение года пандемии даже в страны Азии, преодолевшие первую волну, а также предположений о том, что эпидемии по всему миру станут в ближайшем будущем обыденностью и неотъемлемой частью повседневной жизни больших городов, архитектура и наполнение проектов жилой недвижимости могут измениться.
Л.Ч.: И каких изменений нам ждать?
М.Ч.: Наиболее безопасным в этой ситуации становится автономное здание. Это собственные инженерные резервы и мощности, способные обеспечить функционирование объектов даже в условиях повышенной нагрузки на городские сети, приватная огороженная территория, которую легко закрыть, обеспечив изоляцию жителей. Сегодня такие концепции уже реализованы в Сан-Франциско и Лос-Анджелесе, а в России данный функционал присутствует пока только в дорогом жилье. Такая структура здания позволяет сосредоточить весь обслуживающий персонал внутри объекта без транспортировки бригад, что обеспечивает, в том числе безопасность с точки зрения изоляции людей.
Но и в массовом сегменте в общих зонах и лобби может быть предусмотрена инфраструктура. Например, свой тренажерный зал, игровые площадки на стилобате комплекса. Наиболее логичным образом такая структура может быть выстроена в небоскребах - здания, организованные по принципу «города в городе», легко могут обеспечить для своих жителей пользование недостающими в условиях изоляции и работы из дома функции.
Управляющие компании, в свою очередь, получают задачу регулярной обработки общих зон и могут наладить график пользования домашней инфраструктурой с учетом требований ВОЗ.
Л.Ч.: Ожидаете ли вы отказа от концепции совместного использования чего-либо?
М.Ч.: Концепция шеринга, привычная миллениалам, в данном случае может обрести новое прочтение: пока традиционные общественные пространства закрываются, можно пользоваться пусть и меньшей по размерам, но эффективной для обеспечения минимальной активности домашней инфраструктурой. Кстати, по пути закрытия жилых комплексов для посторонних в период пандемии пошли города Японии: доступ в так называемые mansions (жилые комплексы с собственной закрытой территорией - прим. Агентства «Москва») действует только для жителей, соответственно, лишь они могут пользоваться собственной инфраструктурой. Чтобы создать в лобби и общих зонах качественные места для отдыха жителей, можно предусматривать панорамное остекление атриумов, места для отдыха и ожидания, даже библиотеки.
Л.Ч.: Станет ли балкон обязательной частью городской квартиры?
М.Ч.: Период изоляции заставил людей иначе взглянуть на площадь своих городских квартир и наличие в них грамотного зонирования. Так, одним из первых преимуществ комфортной жизни дома стало наличие балконов, от которых в сегменте массового жилья долгое время отказывались, продвигая идею о хранении вещей в кладовых на паркинге. Отказ от балконов был спровоцирован рядом факторов - не только удешевлением архитектурных проектов.
Отсутствие балконов в домах также давало архитекторам и девелоперам возможность гарантировать неизменность архитектурного проекта после переезда жильцов: по статистике в России остекляют балконы 70-80% владельцев квартир. Местная законодательная база не всегда позволяет проконтролировать эти изменения и не допустить избыточной нагрузки на перекрытия, к чему неизбежно приводит вынос рамы за линии фасада или сооружение дополнительных козырьков и стен. Сегодня около 30% новостроек в массовом сегменте в Москве и Подмосковье строятся без балконов и лоджий, у ряда девелоперов этот процент достигает 80%, в то время как по статистике 50% покупателей хотели бы видеть балкон в собственной квартире. Помочь возврату балконов в типологию массового жилья может усиление контроля за изменением фасадов и планировочных решений на законодательном уровне.
Л.Ч.: Какое влияние окажет ситуация на рынок дорогого жилья?
М.Ч.: В более дорогих сегментах жилья вырастет востребованность квартир и апартаментов с террасами: аргумент о наличии открытых пространств в собственном доме в городе в условиях ограничения передвижений наиболее актуален. На юге Европы террасы и внутренние дворы-патио - абсолютная норма для городского жилья как в старых домах в центрах городов, так и в новых проектах в активно развивающихся районах.
Культура собственной территории за пределами стен квартиры постепенно приходит и в Россию. В массовом сегменте формат террас невозможно реализовать для каждой квартиры, так как это критически увеличит стоимость проектирования и, как следствие, конечную цену для покупателя с ограничениями в бюджете. В таком случае застройщики могут открыть для жителей выход на стилобатную часть, где располагается паркинг, или на эксплуатируемую кровлю.
Л.Ч.: Сохранится ли интерес к загородным домам в столичном регионе или уйдет вместе с пандемией?
М.Ч.: Сразу после введения режима изоляции и ужесточения требований к передвижению по городу в Московской области зафиксировали рекордный для периода спрос на аренду загородных домов: ряд горожан предпочли изолироваться в загородных домах, обладающих большей площадью и дающих возможность для пребывания на природе. К чему может привести укрепление данной тенденции - это к развитию в Московской области коттеджных поселков, созданных по принципу сообщества жителей.
В их рамках могут развиваться частные объекты инфраструктуры для жителей, дополнительные возможности для работы из дома, поскольку в пределах квартиры организовать полноценный домашний кабинет гораздо сложнее. Однако массовое бегство москвичей из квартир за город маловероятно: эту возможность рассмотрят для себя в основном те городские жители, чья специфика позволяет полностью удаленный формат работы.
Л.Ч.: Могут ли из-за пандемии исчезнуть торговые и бизнес-центры?
М.Ч.: Если пандемии будут возвращаться в европейские города, это не значит, что ТЦ и БЦ станут не нужны. Но их изменения неизбежны. Вынужденный переход бизнеса на удаленную работу позволит компаниям пересмотреть необходимость в офисных площадях: при снижении площади офисов в их типологии появится больше гибких пространств, которые могут трансформироваться из рабочих зон в неформальные зоны, а для сотрудников станут более актуальны незакрепленные рабочие места. Безопасность и соблюдение дистанции между работниками могут поддержать отказ от опен-спейсов в пользу разделенных командных рабочих зон, индивидуальных кабин для работы. Создать более свободное и комфортное офисное пространство визуально помогут светлые интерьеры и высокие потолки: это также дает возможность для размещения в офисах дополнительных инженерных систем для качественной вентиляции помещений.
Пережить трансформацию придется и торговым центрам, закрытым из-за пандемии в большинстве мегаполисов мира. Таких мер, как раздача масок на входе, постоянная санитарная обработка и ограничение количества посетителей в магазинах, не всегда достаточно. Сделать ТЦ более безопасными для покупателей могут дополнительное разделение потоков на уровне внутренней архитектуры ТЦ и большая открытость территории. Так, перспективным вновь оказывается формат аутлетов - улиц магазинов, ТЦ под открытым небом. В таких условиях соблюсти требования социальной дистанции гораздо легче. Кроме того, в открытом формате могут функционировать зоны детских развлечений и даже кинотеатры.