ФСК «Лидер» планирует вложить порядка 50 млрд руб. в три новых жилых проекте в Москве и Подмосковье. О том, как сказывается экономическая ситуация на стоимости жилья, какие объекты планирует построить компания и кто из архитекторов примет участие в работе над ними в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Вадиму Климову рассказал президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин.
В.К.: Владимир Александрович, какова стратегия корпорации в условиях сложившейся экономической ситуации?
В.В.: У нас есть определенное видение того, как будет развиваться корпорация в ближайшие годы. Если говорить в двух словах, то мы намерены выйти на лидирующие позиции в Московской области и Москве. Что вполне реально, особенно после нынешнего кризиса, который уберет определенное количество игроков.
В.К.: Какой объем недвижимости планируете ввести в эксплуатацию по итогам 2015 г.?
В.В.: По итогам 2015 г. планируем ввести в эксплуатацию в общей сложности около 500 тыс. кв. м, из них порядка 350 тыс. кв. м жилой недвижимости и 150 тыс. кв. м социальной инфраструктуры и гаражей. Некоторые объекты, которые мы планировали сдать раньше срока, мы сдадим в срок, без опережения графика. Главное, что по договорам долевого участия (ДДУ) не будет ни одного переноса, все обязательства будут выполнены. В принципе, мне ничего не мешает начать строить, например, еще один корпус на 70 тыс. кв. м в Путилково. Деньги есть, и начало строительства только поднимает продажи, но продавать тоже надо с умом. Новый корпус на стадии котлована, естественно, будет стоить дешевле. Тогда покупатели домов, которые уже построены или которые скоро будут построены, уйдут на новый корпус, потому что там цена выше. Поэтому иногда нужно искусственно притормаживать начало строительства, чтобы у самого себя не переманивать клиентов. Так что в этом вопросе объем ввода – это не самоцель, важнее – продавать в плановом графике, то, что нужно.
В.К.: Растет ли себестоимость строительства? Почему?
В.В.: Дорожают материалы, причем проблема не только в импортных составляющих. К примеру, ужесточение требований по нагрузке на ось (внесение изменений в ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ») сразу повлекло рост цены на куб бетона примерно на 600-700 руб. Потому что груз, который раньше можно было перевести одной машиной, требует теперь две машины. Стало резко не хватать грузового транспорта: если недавно я думал продать часть машин, то сейчас я даже дополнительно покупаю порядка 20 грузовиков. Растут цены на арматуру. Растет зарплата строителей, в том числе, это связано с оттоком мигрантов. Так что, да, себестоимость строительства растет.
В.К.: Как это влияет на процент прибыли?
В.В.: Мы пока продаем в прибыль. Мы можем сдерживать рост себестоимости благодаря тому, что все делаем сами: от производства бетона (в состав корпорации входит «Торговый дом «Партнер» - пять бетонных заводов в Московском регионе) до продажи квартир (агентство недвижимости «Лидер»).
В.К.: Какой объем средств дольщиков привлекает компания?
В.В.: Это зависит от рынка. Мы всегда рассчитываем «подушку ликвидности» для любого проекта, который начинаем, так, чтобы мы могли его закончить полностью, даже не продав ни одной квартиры. В хорошие времена мы задействовали 10% процентов собственных средств. Сейчас эта доля выше - 25-30%.
В.К.: Вопрос долевого строительства сейчас один из наиболее актуальных для отрасли. Сейчас широко обсуждаются возможные изменения в 214 ФЗ. Как вы видите ситуацию?
В.В.: С первого октября ужесточились требования к страхованию, и соответственно, эта нагрузка будет заложена в стоимость квадратного метра. Но если для нас страховка просто подорожала, то для некоторых компаний стала недоступна. Значит, ужесточение правил очищает рынок и приводит к падению предложения. По нашим прогнозам, падение предложения, которое наблюдается сейчас, усилится в 2016 г.
Я считаю, что последних нововведений - достаточно. Остальные изменения закона, которые сейчас обсуждаются, не пошатнут рынок, а скорее «схлопнут» его. Больше половины компаний не смогут работать по новым правилам. Когда они уйдут с рынка, поднимется очередная волна обманутых вкладчиков, властям придется искать компании, которые станут достраивать эти объекты. Для тех компаний, которые выстоят в новых условиях, эти изменения на руку – конкуренция значительно сократится. Но в целом для рынка и для покупателя – ужесточение правил приведет к значительному сокращению объемов и повышению цен.
В.К.: Мы обсудили общие вопросы, хотелось бы перейти к деталям отдельных проектов. В рамках работы над проектом ЖК «Сколковский» компания взяла на себя обязательство по переносу линии ЛЭП. Почему решились на такой шаг?
В.В.: Мы нашли привлекательный участок земли, который из-за обременения в виде ЛЭП, стоил относительно дешево. Мы взялись за него, не побоялись сложных работ. В России это первый проект по перекладке ЛЭП за частные деньги. Мы подписали соглашение с ФСК ЕЭС и МОЭСК, по которому мы не только перекладываем линии электропередачи, но и производим замену старых кабелей на новое оборудование. Мы строим два новых современных переходных пункта (где линия электропередачи уходит под землю) и передаем на баланс совершенно новый, сделанный по другим технологиям кабель. Проект пусть и сложный, но интересный: в России всего семь бригад, которые могут выполнить подобную работу. И мы ее сделали.
В.К.: Как вообще строится работа с органами власти при заходе на площадку? Какие условия надо выполнить, чтобы начать работу?
В.В.: Сейчас по всем проектам в Московской области технология одна. Ты приходишь в Минстрой области, тебе считают экономику проекта по определенной формуле и, по договоренности с правительством области, часть прибыли от проекта направляется на строительство социальной инфраструктуры. По умолчанию должны быть построены детские сады, школы, поликлиники - все по нормативам. В данном случае обременения, которые были прописаны решением градостроительного совета, состояли в том, что часть прибыли от реализации проекта ЖК «Сколковский» мы должны пустить на достройку домов для обманутых вкладчиков («СФК Реутово»). Из тысячи человек обманутых вкладчиков, 650 человек уже получили квартиры в мае этого года. Завершение строительства второй очереди у нас намечено на конец 2016 г. Если в первой очереди хоть что-то было построено, то вторую очередь там даже никто не начинал.
В.К.: Будет ли развиваться дорожная инфраструктура в рамках проекта?
В.В.: Мы должны построить съезд-выезд к платной трассе «Северный обход Одинцово». Рабочая документация на данный момент сделана, где-то с ноября мы планируем начать работу над дорожным полотном. Думаю, что к октябрю 2016 г. мы работу закончим. Такой срок обусловлен тем, что ряд работ лучше делать в летний период, чтоб ничего потом не просело. После завершения строительства участок дороги, протяженностью примерно 1,25 км, будет передан на баланс муниципалитета. Объем инвестиций в этот участок дороги - порядка 400 - 450 млн руб. Меньше, чем в ЛЭП, на перекладку которого потратили 1,8 млрд руб.
В.К.: ЖК «Сколковский» - уже известная площадка. Какие площадки рассматриваете под реализацию новых проектов?
В.В: Мы постоянно рассматриваем какие-то варианты, но есть три площадки, над которыми мы сейчас плотно работаем. Одна в Москве, по этому проекту предстоит пройти градостроительно-земельную комиссию (ГЗК).
В Московской области концепции проектов нам разрабатывают известные художники-архитекторы: над одним проектом работает Михаил Филлипов, над другим – Владимир Плоткин.
В.К.: Какого класса будет жилье в новом московском проекте? В какие сроки планируете реализовать эти три новых площадки?
В.В.: Мы стараемся выводить проекты приблизительно одного класса, в данном случае это UP-кварталы («комфорт ++» класс), где стоимость одного квадратного метра будет составлять порядка 150 тыс. руб. Если все утвердят, то, я думаю, что на московский проект мы выйдем в середине следующего года. Подмосковные проекты планируем начать выводить ближе к концу 2016 г. Что касается сроков реализации проектов, то они зависят от ситуации на рынке.
В.К.: Каков объем инвестиций в новые проекты?
В.В.: Суммарный объем инвестиций во все три новых проекта составляет где-то 50 млрд руб.
В.К.: Это уже проекты, которые либо согласованы, либо находятся на завершающей стадии согласования. Сколько площадок, скажем так, находятся на стадии интереса?
В.В.: Это процесс живой, мы постоянно смотрим какие-то площадки, ведем переговоры. В ближайшем рассмотрении, наверное, площадок шесть.
В.К.: Как относитесь к проектам реорганизации промзон?
В.В.: У нас как раз новая московская площадка, о которой я говорил, это реорганизация промзоны, на которой нет сторонних собственников. Промзоны же отличаются друг от друга. Обычно есть жилой район, есть какая-то промзона, которая является продолжением жилого квартала. Это перспективный проект. А есть участок, где стоит, условно говоря, химический завод, который никогда не снесут. К такой промзоне я не готов. Также как и ввязываться в глобальную реорганизацию с несколькими собственниками я бы не пошел.
В.К.: Планируете ли вы участвовать в конкурсе на южную часть ЗИЛа?
В.В.: Мы рассматривали этот проект, но его экономика для меня не очевидна, поэтому мы решили в него не входить.